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Achat maison longère

Bien expiré
VilleGuerche-sur-l'Aubois (18)
Surface270
Coût Total294 720
Loyer Annuel22 591
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+158
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 570,37 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 270 m², 8 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1900, Adapté PMR, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Salle de séjour : 27 m², 1 Box, Terrain de 37348 m², Travaux

En pleine campagne, longère indépendante de plus de 35 m de long, avec vue dominante sur un étang et entourée de près (37 348 m²). Les bâtiments, d'une longueur de plus de 35 mètres, abritent une habitation principale d'environ 120 m² avec renovation à prévoir, comprenant : séjour de 27 m² avec cheminée et mezzanine de 22 m², cuisine, couloir distribuant salle de bains, WC indépendant, chambre de 15 m² et garage de 30 m². A l'étage : deux chambres en enfilade de 19 et 20 m². En prolongement du bâti principal, une seconde partie d'environ 90 m², comprenant grange, écurie et 3 pièces en enfilade, surmontée d'un grenier de 64 m². Cette aile est à rénover entièrement. La toiture est en bon état. Terrain dégagé avec vue sur étang, offrant un cadre de vie privilégié à proximité de toute commidités. Informations sur les risques : disponibles sur Géorisques Cette annonce vous est proposée par GHIRITI Adelina - EI - N°RSAC: 94044212200013, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de NEVERS

Ville : Guerche-sur-l'Aubois
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18150
Coordonnées : 46.914170, 2.973450
Total : 294 720
Prix d'acquisition : 154 000
Travaux : 128 400
Valeur du bien : 282 400
Frais de notaire : 12 320
Coût estimé : 12 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1883€/mois
Loyer annuel estimé : 22591€/an
Fourchette totale : 1457€ - 2432€/mois
Fourchette annuelle : 17487€ - 29184€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 450,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :85,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 536,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 360,69
Coût de l'assurance :25 788,00
Taxe foncière : 2 259,10€/an
Soit par mois : 188,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 882,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 724,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Année de construction 1900, généralement associé à une classe énergétique F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon incluant revêtement sol, peinture et réfection électricité
Quantité: environ 54 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - espace usé nécessitant des rénovations
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :128 400(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 200
    Isolation toiture/combles: 270 m² × 60€/m² = 16200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:44 200
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1300€ = 44200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000
    Rénovation chambres: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:10 800
    Rénovation salon: 54 m² × 200€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 500
    Vérification et mise à jour plomberie: toute la maison × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 73 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 591 €/an
Calcul : 1 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 720 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 032 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 259 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 128 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 141 408
Revenus locatifs : +22 591
Charges déductibles : -141 408
Résultat foncier Année 1 : -118 817(Déficit de 118 817 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 97 417
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 008 €/an
Revenus locatifs : +22 591
Charges déductibles : -13 008
Résultat foncier Années 2+ : 9 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 97417.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 591141 4179 727-118 82621 400 €97 426 €97 426 €
223 04312 7579 46610 286--87 141 €
323 50412 4889 19711 016--76 125 €
423 97412 2108 91911 764--64 361 €
524 45311 9228 63112 531--51 830 €
624 94211 6248 33413 318--38 512 €
725 44111 3178 02614 124--24 387 €
825 95010 9997 70814 951--9 436 €
926 46910 6707 37915 799---
1026 99810 3307 03916 668---
1127 5389 9786 68817 560---
1228 0899 6156 32418 474---
1328 6519 2395 94919 412---
1429 2248 8515 56020 373---
1529 8088 4495 15821 359---
1630 4048 0344 74322 371---
1731 0137 6044 31423 408---
1831 6337 1603 87024 472---
1932 2656 7013 41125 564---
2032 9116 2272 93626 684---
2133 5695 7362 44627 833---
2234 2405 2291 93829 011---
2334 9254 7041 41430 221---
2435 6244 16287131 462---
2536 3363 60131132 735---
TOTAL723 596351 026140 361372 57021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 570
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 744-6 420+11 164
2+4 7440+4 744
3+4 7440+4 744
4+4 7440+4 744
5+4 7440+4 744
6+4 7440+4 744
7+4 7440+4 744
8+4 7440+4 744
9+4 744+1 909+2 835
10+4 744+5 001-257
11+4 744+5 268-524
12+4 744+5 542-798
13+4 744+5 823-1 079
14+4 744+6 112-1 368
15+4 744+6 408-1 664
16+4 744+6 711-1 967
17+4 744+7 022-2 278
18+4 744+7 342-2 598
19+4 744+7 669-2 925
20+4 744+8 005-3 261
21+4 744+8 350-3 606
22+4 744+8 703-3 959
23+4 744+9 066-4 322
24+4 744+9 438-4 694
25+4 744+9 820-5 076
Total+118 600+111 771+6 829
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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