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Maison

VilleMorcenx (40)
Surface177m²
Coût Total280 682€
Loyer Annuel18 830€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 129,38 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 3, Jardin

En exclusivité dans votre agence Guy Hoquet, ensemble immobilier composé de deux habitations indépendantes vendues louées. D'un côté, une maison T5 composée de 4 chambres, d'un séjour/salon, d'une cuisine équipée et aménagée, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC indépendant. De l'autre, une maison T4 comprenant un salon, d'une cuisine équipée et aménagée, de 3 chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant. Ce bien est également vendu avec 3 garages, le tout sur un terrain clos de 427 m² dans le centre de Morcenx. Pour plus d'information, contacter votre agence Guy Hoquet de Mimizan au 05 58 83 58 58. Ref : 304 Bien proposé par Julie COTE, agent commercial(840 492 136).

Ville : Morcenx
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40110
Coordonnées : 44.029857, -0.914031
Total : 280 682€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 64 790€
Valeur du bien : 264 690€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 8.87€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1569€/mois
Loyer annuel estimé : 18830€/an
Fourchette totale : 1225€ - 2011€/mois
Fourchette annuelle : 14696€ - 24127€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 777,78 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :314 667 €
Prix d'achat :199 900 €
Décote à l'achat :-114 767€ (-36.5%)
Marge achat-revente :33 985€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 682€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 402,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :81,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 484,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 963,41€
Coût de l'assurance :24 559,68€
Taxe foncière : 1 883,02€/an
Soit par mois : 156,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 569,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 640,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée et aménagée, y compris l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration personnelle, usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 790 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 620€
    Isolation toiture/combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:6 720€
    Parquet flottant: 84 m² × 80€/m² = 6720€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morcenx (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 830 €/an
Calcul : 1 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 682 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 982 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 300 €
Revenus locatifs : +18 830 €
Charges déductibles : -77 300 €
Résultat foncier Année 1 : -58 470 €(Déficit de 58 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 510 €/an
Revenus locatifs : +18 830 €
Charges déductibles : -12 510 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 320 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37070.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 830 €77 309 €9 654 €-58 479 €21 400 €37 079 €37 079 €
219 207 €12 266 €9 400 €6 941 €--30 138 €
319 591 €12 003 €9 138 €7 588 €--22 551 €
419 983 €11 731 €8 866 €8 251 €--14 299 €
520 382 €11 450 €8 585 €8 932 €--5 367 €
620 790 €11 159 €8 293 €9 632 €---
721 206 €10 857 €7 991 €10 349 €---
821 630 €10 544 €7 679 €11 086 €---
922 063 €10 221 €7 356 €11 842 €---
1022 504 €9 886 €7 021 €12 618 €---
1122 954 €9 539 €6 674 €13 414 €---
1223 413 €9 181 €6 315 €14 233 €---
1323 881 €8 809 €5 943 €15 072 €---
1424 359 €8 424 €5 559 €15 935 €---
1524 846 €8 026 €5 160 €16 820 €---
1625 343 €7 613 €4 748 €17 730 €---
1725 850 €7 186 €4 321 €18 664 €---
1826 367 €6 744 €3 878 €19 623 €---
1926 894 €6 286 €3 421 €20 608 €---
2027 432 €5 812 €2 947 €21 620 €---
2127 981 €5 321 €2 456 €22 660 €---
2228 540 €4 813 €1 948 €23 727 €---
2329 111 €4 287 €1 422 €24 824 €---
2429 693 €3 742 €877 €25 951 €---
2530 287 €3 178 €313 €27 109 €---
TOTAL603 138 €276 389 €139 963 €326 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 954 €-6 420 €+10 374 €
2+3 954 €0 €+3 954 €
3+3 954 €0 €+3 954 €
4+3 954 €0 €+3 954 €
5+3 954 €0 €+3 954 €
6+3 954 €+1 279 €+2 675 €
7+3 954 €+3 105 €+849 €
8+3 954 €+3 326 €+628 €
9+3 954 €+3 552 €+402 €
10+3 954 €+3 785 €+169 €
11+3 954 €+4 024 €-70 €
12+3 954 €+4 270 €-316 €
13+3 954 €+4 522 €-568 €
14+3 954 €+4 780 €-826 €
15+3 954 €+5 046 €-1 092 €
16+3 954 €+5 319 €-1 365 €
17+3 954 €+5 599 €-1 645 €
18+3 954 €+5 887 €-1 933 €
19+3 954 €+6 182 €-2 228 €
20+3 954 €+6 486 €-2 532 €
21+3 954 €+6 798 €-2 844 €
22+3 954 €+7 118 €-3 164 €
23+3 954 €+7 447 €-3 493 €
24+3 954 €+7 785 €-3 831 €
25+3 954 €+8 133 €-4 179 €
Total+98 850 €+98 025 €+825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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