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Maison à vendre

VilleLachaux (63)
Surface80m²
Coût Total115 640€
Loyer Annuel7 877€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Exposition sud

Charmante maison de 3 pièces à rénover entièrement. En rez-de-chaussée une cuisine, un salon, un WC. A l'étage 2 chambres, une salle d'eau. Grenier avec fenêtres.

Située au coeur de la montagne bourbonnaise, à LACHAUX très proche du centre Bourg. Vichy est à 30 minutes, à 2h de Lyon. Autoroute A 89 à 25km.

En dépendance non attenante, une grange et un terrain de 120m² environ situé à 30 m de la maison Renseignements et visite Eric SINTES, Agent Commercial Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lachaux
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63290
Coordonnées : 45.994058, 3.591469
Total : 115 640€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 55 160€
Valeur du bien : 111 160€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7877€/an
Fourchette totale : 486€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 5831€ - 10643€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :96 000 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-40 000€ (-41.7%)
Marge achat-revente :-19 640€ (-20.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 597,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 786,50€
Coût de l'assurance :9 829,40€
Taxe foncière : 787,74€/an
Soit par mois : 65,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover entièrement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 160 €(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 200€
    Isolation combles: 80 m² × 90€/m² = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lachaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 877 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 073 €
Revenus locatifs : +7 877 €
Charges déductibles : -60 073 €
Résultat foncier Année 1 : -52 196 €(Déficit de 52 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 913 €/an
Revenus locatifs : +7 877 €
Charges déductibles : -4 913 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30796.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 877 €60 077 €3 736 €-52 200 €21 400 €30 800 €30 800 €
28 035 €4 816 €3 635 €3 219 €--27 581 €
38 196 €4 712 €3 531 €3 484 €--24 097 €
48 360 €4 604 €3 423 €3 755 €--20 342 €
58 527 €4 493 €3 312 €4 034 €--16 308 €
68 697 €4 378 €3 197 €4 320 €--11 988 €
78 871 €4 259 €3 078 €4 612 €--7 376 €
89 049 €4 136 €2 955 €4 913 €--2 463 €
99 230 €4 009 €2 828 €5 220 €---
109 414 €3 878 €2 697 €5 536 €---
119 602 €3 743 €2 562 €5 860 €---
129 794 €3 603 €2 422 €6 192 €---
139 990 €3 458 €2 277 €6 532 €---
1410 190 €3 309 €2 128 €6 881 €---
1510 394 €3 154 €1 974 €7 240 €---
1610 602 €2 995 €1 814 €7 607 €---
1710 814 €2 830 €1 649 €7 984 €---
1811 030 €2 660 €1 479 €8 370 €---
1911 251 €2 484 €1 303 €8 767 €---
2011 476 €2 303 €1 122 €9 173 €---
2111 705 €2 115 €934 €9 591 €---
2211 939 €1 921 €740 €10 019 €---
2312 178 €1 720 €540 €10 458 €---
2412 422 €1 513 €332 €10 908 €---
2512 670 €1 299 €119 €11 371 €---
TOTAL252 314 €138 469 €53 786 €113 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 654 €-6 420 €+8 074 €
2+1 654 €0 €+1 654 €
3+1 654 €0 €+1 654 €
4+1 654 €0 €+1 654 €
5+1 654 €0 €+1 654 €
6+1 654 €0 €+1 654 €
7+1 654 €0 €+1 654 €
8+1 654 €0 €+1 654 €
9+1 654 €+827 €+827 €
10+1 654 €+1 661 €-7 €
11+1 654 €+1 758 €-104 €
12+1 654 €+1 858 €-204 €
13+1 654 €+1 960 €-306 €
14+1 654 €+2 064 €-410 €
15+1 654 €+2 172 €-518 €
16+1 654 €+2 282 €-628 €
17+1 654 €+2 395 €-741 €
18+1 654 €+2 511 €-857 €
19+1 654 €+2 630 €-976 €
20+1 654 €+2 752 €-1 098 €
21+1 654 €+2 877 €-1 223 €
22+1 654 €+3 006 €-1 352 €
23+1 654 €+3 137 €-1 483 €
24+1 654 €+3 273 €-1 619 €
25+1 654 €+3 411 €-1 757 €
Total+41 350 €+34 153 €+7 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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