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Appartement à vendre

VilleSchiltigheim (67)
Surface107m²
Coût Total242 340€
Loyer Annuel15 443€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 500 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 733,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 20 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Pas de cave

A SAISIR A l'entrée de Schiltigheim secteur "parc des oiseaux" proche de Strasbourg appartement en duplex de 107m² carrez et 160m² au sol 4 pièces 1 entrée 1 séjour lumineux, 2 chambres 1 cuisine séparée avec espace buanderie, 1 salle de douche, 1 débaras, 1 WC + combles aménagés. TRAVAUX A PREVOIR un grand garage est proposé en sus à 15 000 euros DPE en cours PRIX 175 000 euros net vendeur + 10500 euros d'honoraires d'agence charge acquéreur soit 185 500 euros FAI Veuillez contacter directement Mr FEY Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Schiltigheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67300
Coordonnées : 48.608340, 7.732937
Total : 242 340€
Prix d'acquisition : 185 500€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 227 500€
Frais de notaire : 14 840€
Coût estimé : 14 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15443€/an
Fourchette totale : 1029€ - 1609€/mois
Fourchette annuelle : 12352€ - 19306€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 215,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :68,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 284,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 403,64€
Coût de l'assurance :20 598,90€
Taxe foncière : 1 544,27€/an
Soit par mois : 128,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 413,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et besoin de rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs un peu usés nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant fourniture et pose)
  • Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 tuyauterie complète × 2500€ = 2500€ (incluant vérification et remplacement si nécessaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schiltigheim (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 443 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 340 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 792 €
Revenus locatifs : +15 443 €
Charges déductibles : -52 792 €
Résultat foncier Année 1 : -37 349 €(Déficit de 37 349 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 949 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 792 €/an
Revenus locatifs : +15 443 €
Charges déductibles : -10 792 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15949.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 575 €(65% de 185 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 385 €/an
Calcul : 120 575 € × 3,636% = 4 385 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 443 €52 800 €8 432 €-37 357 €21 400 €15 957 €15 957 €
215 752 €10 580 €8 211 €5 172 €--10 785 €
316 067 €10 351 €7 983 €5 715 €--5 070 €
416 388 €10 115 €7 747 €6 273 €---
516 716 €9 870 €7 502 €6 845 €---
617 050 €9 617 €7 248 €7 433 €---
717 391 €9 354 €6 986 €8 037 €---
817 739 €9 082 €6 714 €8 657 €---
918 094 €8 800 €6 432 €9 293 €---
1018 455 €8 508 €6 140 €9 947 €---
1118 825 €8 206 €5 838 €10 618 €---
1219 201 €7 893 €5 525 €11 308 €---
1319 585 €7 569 €5 201 €12 016 €---
1419 977 €7 233 €4 865 €12 744 €---
1520 376 €6 885 €4 517 €13 491 €---
1620 784 €6 525 €4 157 €14 259 €---
1721 200 €6 152 €3 783 €15 048 €---
1821 623 €5 765 €3 397 €15 859 €---
1922 056 €5 365 €2 996 €16 691 €---
2022 497 €4 950 €2 582 €17 547 €---
2122 947 €4 520 €2 152 €18 427 €---
2223 406 €4 075 €1 707 €19 331 €---
2323 874 €3 614 €1 246 €20 260 €---
2424 352 €3 137 €769 €21 215 €---
2524 839 €2 643 €274 €22 196 €---
TOTAL494 634 €223 609 €122 404 €271 025 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 243 €-6 420 €+9 663 €
2+3 243 €0 €+3 243 €
3+3 243 €0 €+3 243 €
4+3 243 €+361 €+2 882 €
5+3 243 €+2 054 €+1 189 €
6+3 243 €+2 230 €+1 013 €
7+3 243 €+2 411 €+832 €
8+3 243 €+2 597 €+646 €
9+3 243 €+2 788 €+455 €
10+3 243 €+2 984 €+259 €
11+3 243 €+3 185 €+58 €
12+3 243 €+3 392 €-149 €
13+3 243 €+3 605 €-362 €
14+3 243 €+3 823 €-580 €
15+3 243 €+4 047 €-804 €
16+3 243 €+4 278 €-1 035 €
17+3 243 €+4 514 €-1 271 €
18+3 243 €+4 758 €-1 515 €
19+3 243 €+5 007 €-1 764 €
20+3 243 €+5 264 €-2 021 €
21+3 243 €+5 528 €-2 285 €
22+3 243 €+5 799 €-2 556 €
23+3 243 €+6 078 €-2 835 €
24+3 243 €+6 364 €-3 121 €
25+3 243 €+6 659 €-3 416 €
Total+81 075 €+81 307 €+-232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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