Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleLivry-Gargan (93)
Surface76.93m²
Coût Total254 700€
Loyer Annuel16 034€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 76.93 m²
Prix au m² : 2 469,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif gaz Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Quartier mairie, dans une copropriété sécurisée et de bon standing, venez découvrir cet appartement de 4 pièces situé au 3eme et dernier étage avec ascenseur comprenant une entrée, séjour, cuisine, 3 chambres, dégagement avec placards, salle de bain et WC séparés. Le tout avec 2 balcons cave et box en sous-sol. Lumineux et calme, A visiter sans tarder ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1310.0 € et 1830.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-cedre-livry-gargan.com/mentions_legales/

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.921172, 2.540628
Total : 254 700€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 49 500€
Valeur du bien : 239 500€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.93m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1336€/mois
Loyer annuel estimé : 16034€/an
Fourchette totale : 1079€ - 1655€/mois
Fourchette annuelle : 12944€ - 19860€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 603,03 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 251 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-10 251€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-54 449€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 268,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :74,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 342,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 780,54€
Coût de l'assurance :22 286,25€
Taxe foncière : 1 603,36€/an
Soit par mois : 133,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 336,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 476,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76.93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(643 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Livry-Gargan). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les coûts moyens observés pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 336 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 034 €/an
Calcul : 1 336 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 700 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 891 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 671 €
Revenus locatifs : +16 034 €
Charges déductibles : -60 671 €
Résultat foncier Année 1 : -44 637 €(Déficit de 44 637 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 237 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 171 €/an
Revenus locatifs : +16 034 €
Charges déductibles : -11 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23237.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 034 €60 679 €8 684 €-44 646 €21 400 €23 246 €23 246 €
216 354 €10 950 €8 455 €5 404 €--17 842 €
316 681 €10 713 €8 218 €5 968 €--11 873 €
417 015 €10 468 €7 973 €6 547 €--5 326 €
517 355 €10 214 €7 719 €7 142 €---
617 702 €9 951 €7 456 €7 752 €---
718 056 €9 679 €7 184 €8 378 €---
818 418 €9 397 €6 902 €9 020 €---
918 786 €9 106 €6 611 €9 680 €---
1019 162 €8 804 €6 309 €10 358 €---
1119 545 €8 492 €5 997 €11 053 €---
1219 936 €8 168 €5 674 €11 767 €---
1320 335 €7 834 €5 339 €12 501 €---
1420 741 €7 487 €4 993 €13 254 €---
1521 156 €7 129 €4 634 €14 027 €---
1621 579 €6 758 €4 263 €14 821 €---
1722 011 €6 374 €3 879 €15 637 €---
1822 451 €5 976 €3 482 €16 474 €---
1922 900 €5 565 €3 070 €17 335 €---
2023 358 €5 139 €2 644 €18 219 €---
2123 825 €4 698 €2 204 €19 127 €---
2224 302 €4 242 €1 747 €20 059 €---
2324 788 €3 770 €1 275 €21 018 €---
2425 283 €3 281 €787 €22 002 €---
2525 789 €2 775 €281 €23 014 €---
TOTAL513 562 €237 651 €125 781 €275 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 034 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 367 €-6 420 €+9 787 €
2+3 367 €0 €+3 367 €
3+3 367 €0 €+3 367 €
4+3 367 €0 €+3 367 €
5+3 367 €+545 €+2 822 €
6+3 367 €+2 325 €+1 042 €
7+3 367 €+2 513 €+854 €
8+3 367 €+2 706 €+661 €
9+3 367 €+2 904 €+463 €
10+3 367 €+3 107 €+260 €
11+3 367 €+3 316 €+51 €
12+3 367 €+3 530 €-163 €
13+3 367 €+3 750 €-383 €
14+3 367 €+3 976 €-609 €
15+3 367 €+4 208 €-841 €
16+3 367 €+4 446 €-1 079 €
17+3 367 €+4 691 €-1 324 €
18+3 367 €+4 942 €-1 575 €
19+3 367 €+5 200 €-1 833 €
20+3 367 €+5 466 €-2 099 €
21+3 367 €+5 738 €-2 371 €
22+3 367 €+6 018 €-2 651 €
23+3 367 €+6 305 €-2 938 €
24+3 367 €+6 601 €-3 234 €
25+3 367 €+6 904 €-3 537 €
Total+84 175 €+82 773 €+1 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →