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Achat : Appartement La Ferté-Macé (61600)

Bien expiré
VilleFerté-Macé (61)
Surface33m²
Coût Total61 980€
Loyer Annuel3 879€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 500 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 318,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 33 m², Studio, Structure/extérieur à rafraîchir

Studio lumineux de 33m², à deux pas du parc des Bosquets :

  • Entrée/dégagement avec dressing aménagé, pièce principale avec dressing d'environ 16m², cuisine (plaque de cuisson, évier, meubles), Wc, salle d'eau.

Chauffage Gaz (chaudière d'environ 20 ans) Fenêtres en double vitrage bois Taxe F : environ 300€ Charges : environ 100€/trimestre (Edf des communs/Eau/Assurance des murs..)

Les Informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, sont disponibles sur le site géorisques :

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.590840, -0.357670
Total : 61 980€
Prix d'acquisition : 43 500€
Travaux : 15 000€
Valeur du bien : 58 500€
Frais de notaire : 3 480€
Coût estimé : 3 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 323€/mois
Loyer annuel estimé : 3879€/an
Fourchette totale : 234€ - 446€/mois
Fourchette annuelle : 2810€ - 5355€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :305,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :18,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 323,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 616,83€
Coût de l'assurance :5 423,25€
Taxe foncière : 300,00€/an
Soit par mois : 25,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 399,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 323,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 381,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz ancienne par une chaudière à condensation
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des espaces de chambre (dressing) incluant revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 1 espace de chambre (environ 16 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 2000€/m² × 6m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 000€
    Rénovation complète chambre: 16 m² × 250€/m² = 4000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 323 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 879 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 217 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 967 €
Revenus locatifs : +3 879 €
Charges déductibles : -17 967 €
Résultat foncier Année 1 : -14 087 €(Déficit de 14 087 €)
Imputable sur revenu global : 14 087 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 967 €/an
Revenus locatifs : +3 879 €
Charges déductibles : -2 967 €
Résultat foncier Années 2+ : 913 €/an
Prix d'achat du bien : 43 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 275 €(65% de 43 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 028 €/an
Calcul : 28 275 € × 3,636% = 1 028 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 879 €17 969 €2 052 €-14 089 €14 089 €--
23 957 €2 914 €1 997 €1 043 €---
34 036 €2 857 €1 940 €1 179 €---
44 117 €2 798 €1 882 €1 318 €---
54 199 €2 738 €1 821 €1 461 €---
64 283 €2 675 €1 758 €1 608 €---
74 369 €2 610 €1 693 €1 758 €---
84 456 €2 543 €1 626 €1 913 €---
94 545 €2 474 €1 557 €2 071 €---
104 636 €2 402 €1 485 €2 234 €---
114 729 €2 328 €1 411 €2 401 €---
124 823 €2 251 €1 335 €2 572 €---
134 920 €2 172 €1 255 €2 747 €---
145 018 €2 090 €1 173 €2 928 €---
155 118 €2 006 €1 089 €3 113 €---
165 221 €1 918 €1 001 €3 303 €---
175 325 €1 827 €911 €3 498 €---
185 432 €1 734 €817 €3 698 €---
195 540 €1 637 €720 €3 904 €---
205 651 €1 537 €620 €4 114 €---
215 764 €1 433 €516 €4 331 €---
225 880 €1 326 €409 €4 553 €---
235 997 €1 215 €298 €4 782 €---
246 117 €1 101 €184 €5 016 €---
256 239 €983 €66 €5 257 €---
TOTAL124 251 €67 539 €29 617 €56 711 €14 089 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 227 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+815 €-4 227 €+5 042 €
2+815 €+313 €+502 €
3+815 €+354 €+461 €
4+815 €+395 €+420 €
5+815 €+438 €+377 €
6+815 €+482 €+333 €
7+815 €+527 €+288 €
8+815 €+574 €+241 €
9+815 €+621 €+194 €
10+815 €+670 €+145 €
11+815 €+720 €+95 €
12+815 €+772 €+43 €
13+815 €+824 €-9 €
14+815 €+878 €-63 €
15+815 €+934 €-119 €
16+815 €+991 €-176 €
17+815 €+1 049 €-234 €
18+815 €+1 109 €-294 €
19+815 €+1 171 €-356 €
20+815 €+1 234 €-419 €
21+815 €+1 299 €-484 €
22+815 €+1 366 €-551 €
23+815 €+1 435 €-620 €
24+815 €+1 505 €-690 €
25+815 €+1 577 €-762 €
Total+20 375 €+17 013 €+3 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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