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Maison 6 pièces 160 m²

VilleRanville-Breuillaud (16)
Surface160m²
Coût Total177 000€
Loyer Annuel13 986€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 968,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 160 m² - Propriété en pierres avec 4 chambres et jardin facile d'entretien, parfait pied à terre dans la Charente

A25793PBE16 - Dans un village tranquille de la Charente, se trouve cette propriété en pierre et bien entretenue.

La maison offre beaucoup d'espace de vie et un jardin clos privatif. Avec deux escaliers existants, une partie de la maison pourrait être aménagée en studio séparé ou espace de travail.

Chauffage par des radiateurs électriques et une cheminée. Fosse septique récente. Fenêtres en PVC double vitrage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A25793PBE16 Date de réalisation du diagnostic : 18/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 270 € et 3 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ranville-Breuillaud
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16140
Coordonnées : 45.901474, -0.117606
Total : 177 000€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 164 600€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13986€/an
Fourchette totale : 916€ - 1482€/mois
Fourchette annuelle : 10997€ - 17787€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 094,79 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :175 166 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-20 166€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-1 834€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 937,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 831,12€
Coût de l'assurance :15 487,50€
Taxe foncière : 1 398,57€/an
Soit par mois : 116,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 165,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite quelques améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 986 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 399 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 735 €
Revenus locatifs : +13 986 €
Charges déductibles : -17 735 €
Résultat foncier Année 1 : -3 750 €(Déficit de 3 750 €)
Imputable sur revenu global : 3 750 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 135 €/an
Revenus locatifs : +13 986 €
Charges déductibles : -8 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 850 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 986 €17 741 €6 123 €-3 756 €3 756 €--
214 265 €7 981 €5 963 €6 285 €---
314 551 €7 815 €5 797 €6 736 €---
414 842 €7 643 €5 625 €7 199 €---
515 139 €7 464 €5 446 €7 674 €---
615 441 €7 280 €5 262 €8 161 €---
715 750 €7 089 €5 071 €8 661 €---
816 065 €6 891 €4 873 €9 174 €---
916 386 €6 686 €4 668 €9 700 €---
1016 714 €6 474 €4 456 €10 240 €---
1117 048 €6 254 €4 236 €10 794 €---
1217 389 €6 027 €4 009 €11 363 €---
1317 737 €5 791 €3 773 €11 946 €---
1418 092 €5 547 €3 529 €12 545 €---
1518 454 €5 295 €3 277 €13 159 €---
1618 823 €5 033 €3 015 €13 790 €---
1719 199 €4 762 €2 744 €14 437 €---
1819 583 €4 481 €2 463 €15 102 €---
1919 975 €4 191 €2 173 €15 784 €---
2020 374 €3 890 €1 872 €16 485 €---
2120 782 €3 578 €1 560 €17 204 €---
2221 198 €3 256 €1 237 €17 942 €---
2321 622 €2 921 €903 €18 700 €---
2422 054 €2 575 €557 €19 479 €---
2522 495 €2 217 €199 €20 278 €---
TOTAL447 965 €148 883 €88 831 €299 082 €3 756 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 127 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 937 €-1 127 €+4 064 €
2+2 937 €+1 885 €+1 052 €
3+2 937 €+2 021 €+916 €
4+2 937 €+2 160 €+777 €
5+2 937 €+2 302 €+635 €
6+2 937 €+2 448 €+489 €
7+2 937 €+2 598 €+339 €
8+2 937 €+2 752 €+185 €
9+2 937 €+2 910 €+27 €
10+2 937 €+3 072 €-135 €
11+2 937 €+3 238 €-301 €
12+2 937 €+3 409 €-472 €
13+2 937 €+3 584 €-647 €
14+2 937 €+3 763 €-826 €
15+2 937 €+3 948 €-1 011 €
16+2 937 €+4 137 €-1 200 €
17+2 937 €+4 331 €-1 394 €
18+2 937 €+4 531 €-1 594 €
19+2 937 €+4 735 €-1 798 €
20+2 937 €+4 945 €-2 008 €
21+2 937 €+5 161 €-2 224 €
22+2 937 €+5 383 €-2 446 €
23+2 937 €+5 610 €-2 673 €
24+2 937 €+5 844 €-2 907 €
25+2 937 €+6 083 €-3 146 €
Total+73 425 €+89 725 €+-16 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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