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Maison à vendre

VilleMarigny-l'Église (58)
Surface88.5
Coût Total133 005
Loyer Annuel6 566
Rentabilité4.94%
Cashflow/mois-214
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 88.5 m²
Prix au m² : 813,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 27/06/2026, 2 étages, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Venez découvrir en exclusivité cette charmante maison en pierre apparente de 88 m² située à Marigny-l'Église. Profitez de ce bel emplacement proche du Chalaux avec une vue imprenable et un espace pour les voitures.

Elle se compose ainsi : Au rez-de-chaussée : salon/séjour, cuisine équipée donnant sur la terrasse et le jardin, salon, chambre, couloir, buanderie/cellier, salle d'eau, WC.

À l'étage : une salle d'eau, un WC séparé et un espace buanderie.

Au-dessus : 2 chambres avec parquet au sol, plafond à la française.

Au deuxième étage : combles aménagés.

Dépendances : cave, grange avec mezzanine et 2 pièces.

Le tout sur un terrain clos.

Chauffage par poêle à bois, ballon d'eau chaude électrique, double vitrage, DPE réalisé.

Idéal pour une résidence secondaire ou un premier achat. Contactez-nous pour organiser une visite ou obtenir des informations complémentaires.

Ville : Marigny-l'Église
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58140
Coordonnées : 47.317700, 3.946800
Total : 133 005
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 55 245
Valeur du bien : 127 245
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.5
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6566€/an
Fourchette totale : 430€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5162€ - 8352€/an
Rentabilité brute :4.94%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 138,89 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :100 792
Prix d'achat :72 000
Décote à l'achat :-28 792 (-28.6%)
Marge achat-revente :-32 213€ (-32.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 005
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 393,88
Coût de l'assurance :11 637,94
Taxe foncière : 656,61€/an
Soit par mois : 54,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 521 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménagés avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88.5 m²)
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par poêle à bois
Quantité: 1 système pour 88.5 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 245(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 120
    Isolation des combles: 88.5 m² × 120€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 950
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 390€
  • Salon - Revêtement sol:1 875
    Rafraîchissement parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 375€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 566 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 005 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 245
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 004
Revenus locatifs : +6 566
Charges déductibles : -61 004
Résultat foncier Année 1 : -54 438(Déficit de 54 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 038
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 759 €/an
Revenus locatifs : +6 566
Charges déductibles : -5 759
Résultat foncier Années 2+ : 807 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33037.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 56661 0084 641-54 44221 400 €33 042 €33 042 €
26 6975 6424 5201 056--31 986 €
36 8315 5164 3941 315--30 671 €
46 9685 3864 2641 581--29 090 €
57 1075 2524 1301 855--27 234 €
67 2495 1123 9902 137--25 097 €
77 3944 9683 8462 426--22 671 €
87 5424 8183 6962 724--19 947 €
97 6934 6633 5413 030--16 917 €
107 8474 5033 3813 344--13 573 €
118 0044 3373 2153 667--9 906 €
128 1644 1643 0424 000---
138 3273 9862 8644 341---
148 4943 8012 6794 693---
158 6643 6102 4875 054---
168 8373 4112 2895 426---
179 0143 2062 0845 808---
189 1942 9931 8716 201---
199 3782 7731 6506 605---
209 5662 5441 4227 021---
219 7572 3081 1857 449---
229 9522 0639407 889---
2310 1511 8096878 342---
2410 3541 5464248 808---
2510 5611 2731519 288---
TOTAL210 313150 69267 39459 62121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 621
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379-6 420+7 799
2+1 3790+1 379
3+1 3790+1 379
4+1 3790+1 379
5+1 3790+1 379
6+1 3790+1 379
7+1 3790+1 379
8+1 3790+1 379
9+1 3790+1 379
10+1 3790+1 379
11+1 3790+1 379
12+1 379+1 200+179
13+1 379+1 302+77
14+1 379+1 408-29
15+1 379+1 516-137
16+1 379+1 628-249
17+1 379+1 742-363
18+1 379+1 860-481
19+1 379+1 982-603
20+1 379+2 106-727
21+1 379+2 235-856
22+1 379+2 367-988
23+1 379+2 503-1 124
24+1 379+2 643-1 264
25+1 379+2 786-1 407
Total+34 475+20 858+13 617
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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