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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleToulon (83)
Surface80m²
Coût Total203 000€
Loyer Annuel12 120€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-316€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m² - Appartement 4 pièces 80 m²

TOULON CENTRE OUEST Dans une copropriété bien entretenue avec ascenseur, située à proximité immédiate des transports, des commerces et des écoles, Immo de France vous propose en exclusivité un T4 de 82m² hab, au calme, exposé plein SUD, traversant, lumineux, composé d'un confortable séjour donnant sur un balcon, deux chambres dont une avec placard, une cuisine aménagée, une salle de bains, un wc indépendant. Chauffage / eau chaude / eau froide compris dans les charges. Une cave complète ce bien Prévoir travaux

Surface : 80 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 70 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/04/2026

Consommation énergie primaire : 139 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.128113, 5.921618
Total : 203 000€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 30 200€
Valeur du bien : 190 200€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12120€/an
Fourchette totale : 780€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 9359€ - 15696€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 327,27 €/m²
Basé sur :1191 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 182 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-26 182€ (-14.1%)
Marge achat-revente :-16 818€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 075,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 879,75€
Coût de l'assurance :17 762,50€
Taxe foncière : 1 212,02€/an
Soit par mois : 101,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 010,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.4/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur les coûts moyens pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 120 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 938 €
Revenus locatifs : +12 120 €
Charges déductibles : -40 938 €
Résultat foncier Année 1 : -28 818 €(Déficit de 28 818 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 118 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 738 €/an
Revenus locatifs : +12 120 €
Charges déductibles : -10 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18118.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 120 €40 945 €7 023 €-28 825 €10 700 €18 125 €18 125 €
212 363 €10 561 €6 839 €1 801 €--16 323 €
312 610 €10 371 €6 648 €2 239 €--14 084 €
412 862 €10 173 €6 451 €2 689 €--11 395 €
513 119 €9 969 €6 246 €3 150 €--8 245 €
613 382 €9 757 €6 035 €3 624 €--4 621 €
713 649 €9 538 €5 816 €4 111 €--510 €
813 922 €9 311 €5 589 €4 611 €---
914 201 €9 076 €5 354 €5 124 €---
1014 485 €8 833 €5 111 €5 652 €---
1114 774 €8 581 €4 859 €6 193 €---
1215 070 €8 320 €4 598 €6 750 €---
1315 371 €8 050 €4 327 €7 321 €---
1415 679 €7 770 €4 048 €7 909 €---
1515 992 €7 480 €3 758 €8 512 €---
1616 312 €7 180 €3 458 €9 132 €---
1716 638 €6 869 €3 147 €9 769 €---
1816 971 €6 548 €2 825 €10 424 €---
1917 311 €6 214 €2 492 €11 096 €---
2017 657 €5 869 €2 147 €11 788 €---
2118 010 €5 512 €1 789 €12 498 €---
2218 370 €5 142 €1 419 €13 228 €---
2318 738 €4 759 €1 036 €13 979 €---
2419 112 €4 362 €639 €14 751 €---
2519 495 €3 951 €228 €15 544 €---
TOTAL388 213 €225 143 €101 880 €163 070 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 070 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 545 €-3 210 €+5 755 €
2+2 545 €0 €+2 545 €
3+2 545 €0 €+2 545 €
4+2 545 €0 €+2 545 €
5+2 545 €0 €+2 545 €
6+2 545 €0 €+2 545 €
7+2 545 €0 €+2 545 €
8+2 545 €+1 230 €+1 315 €
9+2 545 €+1 537 €+1 008 €
10+2 545 €+1 695 €+850 €
11+2 545 €+1 858 €+687 €
12+2 545 €+2 025 €+520 €
13+2 545 €+2 196 €+349 €
14+2 545 €+2 373 €+172 €
15+2 545 €+2 554 €-9 €
16+2 545 €+2 740 €-195 €
17+2 545 €+2 931 €-386 €
18+2 545 €+3 127 €-582 €
19+2 545 €+3 329 €-784 €
20+2 545 €+3 536 €-991 €
21+2 545 €+3 749 €-1 204 €
22+2 545 €+3 969 €-1 424 €
23+2 545 €+4 194 €-1 649 €
24+2 545 €+4 425 €-1 880 €
25+2 545 €+4 663 €-2 118 €
Total+63 625 €+48 921 €+14 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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