Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleCoursan (11)
Surface112m²
Coût Total181 740€
Loyer Annuel10 674€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 127 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 133,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre - Je vous propose cette maison de ville de 4 pièces, d'une surface de 112 m², construite en 1920 et située à Coursan. Cette maison sur 3 étages comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée et ouverte sur le séjour.

  • Très bon état général
  • Grenier
  • Cuisine équipée et ouverte
  • Plusieurs toilettes La maison est située dans un quartier calme de Coursan. Chauffage électrique. Classe énergie D - Classe climat B. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Coursan
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11110
Coordonnées : 43.233190, 3.058950
Total : 181 740€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 44 580€
Valeur du bien : 171 580€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10674€/an
Fourchette totale : 682€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 8189€ - 13914€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :54,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 951,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 423,46€
Coût de l'assurance :16 356,60€
Taxe foncière : 1 067,43€/an
Soit par mois : 88,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique D

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles efficace pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 580 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 480€
    Isolation combles: 112 m² × 40€/m² = 4480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1200€ = 16800€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coursan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 674 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 740 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 348 €
Revenus locatifs : +10 674 €
Charges déductibles : -52 348 €
Résultat foncier Année 1 : -41 674 €(Déficit de 41 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 768 €/an
Revenus locatifs : +10 674 €
Charges déductibles : -7 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20273.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 674 €52 354 €6 052 €-41 680 €21 400 €20 280 €20 280 €
210 888 €7 613 €5 891 €3 275 €--17 004 €
311 106 €7 446 €5 724 €3 660 €--13 345 €
411 328 €7 273 €5 551 €4 055 €--9 290 €
511 554 €7 095 €5 373 €4 460 €--4 830 €
611 785 €6 910 €5 188 €4 875 €---
712 021 €6 719 €4 997 €5 302 €---
812 261 €6 522 €4 800 €5 740 €---
912 507 €6 318 €4 596 €6 189 €---
1012 757 €6 106 €4 385 €6 651 €---
1113 012 €5 888 €4 166 €7 124 €---
1213 272 €5 662 €3 940 €7 610 €---
1313 538 €5 428 €3 707 €8 109 €---
1413 808 €5 187 €3 465 €8 622 €---
1514 085 €4 937 €3 215 €9 148 €---
1614 366 €4 678 €2 957 €9 688 €---
1714 654 €4 411 €2 689 €10 243 €---
1814 947 €4 135 €2 413 €10 812 €---
1915 246 €3 849 €2 127 €11 397 €---
2015 551 €3 553 €1 831 €11 997 €---
2115 862 €3 247 €1 526 €12 614 €---
2216 179 €2 931 €1 209 €13 248 €---
2316 502 €2 604 €882 €13 898 €---
2416 832 €2 266 €544 €14 567 €---
2517 169 €1 916 €194 €15 253 €---
TOTAL341 902 €175 046 €87 423 €166 857 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 674 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 242 €-6 420 €+8 662 €
2+2 242 €0 €+2 242 €
3+2 242 €0 €+2 242 €
4+2 242 €0 €+2 242 €
5+2 242 €0 €+2 242 €
6+2 242 €+13 €+2 229 €
7+2 242 €+1 591 €+651 €
8+2 242 €+1 722 €+520 €
9+2 242 €+1 857 €+385 €
10+2 242 €+1 995 €+247 €
11+2 242 €+2 137 €+105 €
12+2 242 €+2 283 €-41 €
13+2 242 €+2 433 €-191 €
14+2 242 €+2 587 €-345 €
15+2 242 €+2 744 €-502 €
16+2 242 €+2 906 €-664 €
17+2 242 €+3 073 €-831 €
18+2 242 €+3 244 €-1 002 €
19+2 242 €+3 419 €-1 177 €
20+2 242 €+3 599 €-1 357 €
21+2 242 €+3 784 €-1 542 €
22+2 242 €+3 974 €-1 732 €
23+2 242 €+4 170 €-1 928 €
24+2 242 €+4 370 €-2 128 €
25+2 242 €+4 576 €-2 334 €
Total+56 050 €+50 057 €+5 993 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →