Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface100m²
Coût Total289 800€
Loyer Annuel22 325€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 200 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

NICE EST PONT MICHEL - Dans une petite copropriété en retrait de la route au calme, venez découvrir ce 5 pièces en très bon état exposé S/O. Cet appartement se compose d'une belle pièce de vie climatisé très lumineuse avec une vue dégagée, une cuisine indépendante, 4 chambres, une salle d'eau avec WC, une pièce faisant office de dressing / buanderie. Une place de stationnement extérieur en jouissance vient compléter ce bien idéal pour une famille.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1770.00 et 2420.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller OPTIMMO ARSON : Frederic PEREZ Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 289 800€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 272 200€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1860€/mois
Loyer annuel estimé : 22325€/an
Fourchette totale : 1322€ - 2617€/mois
Fourchette annuelle : 15869€ - 31407€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 413,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 495,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 332,14€
Coût de l'assurance :24 633,00€
Taxe foncière : 2 232,52€/an
Soit par mois : 186,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 860,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 736,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant un remplacement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Remplacement moquette: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 325 €/an
Calcul : 1 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 985 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 233 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 403 €
Revenus locatifs : +22 325 €
Charges déductibles : -65 403 €
Résultat foncier Année 1 : -43 078 €(Déficit de 43 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 203 €/an
Revenus locatifs : +22 325 €
Charges déductibles : -13 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21677.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 325 €65 412 €9 334 €-43 087 €21 400 €21 687 €21 687 €
222 772 €12 959 €9 082 €9 812 €--11 874 €
323 227 €12 699 €8 821 €10 529 €--1 346 €
423 692 €12 429 €8 551 €11 263 €---
524 166 €12 151 €8 273 €12 015 €---
624 649 €11 863 €7 985 €12 786 €---
725 142 €11 566 €7 688 €13 576 €---
825 645 €11 259 €7 381 €14 386 €---
926 158 €10 942 €7 064 €15 216 €---
1026 681 €10 614 €6 736 €16 067 €---
1127 214 €10 275 €6 398 €16 939 €---
1227 759 €9 926 €6 048 €17 833 €---
1328 314 €9 565 €5 687 €18 749 €---
1428 880 €9 191 €5 313 €19 689 €---
1529 458 €8 806 €4 928 €20 652 €---
1630 047 €8 407 €4 530 €21 639 €---
1730 648 €7 996 €4 118 €22 652 €---
1831 261 €7 571 €3 693 €23 690 €---
1931 886 €7 132 €3 254 €24 754 €---
2032 524 €6 678 €2 800 €25 846 €---
2133 174 €6 209 €2 331 €26 965 €---
2233 838 €5 725 €1 847 €28 113 €---
2334 514 €5 224 €1 347 €29 290 €---
2435 205 €4 708 €830 €30 497 €---
2535 909 €4 174 €296 €31 735 €---
TOTAL715 084 €283 478 €134 332 €431 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 688 €-6 420 €+11 108 €
2+4 688 €0 €+4 688 €
3+4 688 €0 €+4 688 €
4+4 688 €+2 975 €+1 713 €
5+4 688 €+3 604 €+1 084 €
6+4 688 €+3 836 €+852 €
7+4 688 €+4 073 €+615 €
8+4 688 €+4 316 €+372 €
9+4 688 €+4 565 €+123 €
10+4 688 €+4 820 €-132 €
11+4 688 €+5 082 €-394 €
12+4 688 €+5 350 €-662 €
13+4 688 €+5 625 €-937 €
14+4 688 €+5 907 €-1 219 €
15+4 688 €+6 196 €-1 508 €
16+4 688 €+6 492 €-1 804 €
17+4 688 €+6 796 €-2 108 €
18+4 688 €+7 107 €-2 419 €
19+4 688 €+7 426 €-2 738 €
20+4 688 €+7 754 €-3 066 €
21+4 688 €+8 090 €-3 402 €
22+4 688 €+8 434 €-3 746 €
23+4 688 €+8 787 €-4 099 €
24+4 688 €+9 149 €-4 461 €
25+4 688 €+9 521 €-4 833 €
Total+117 200 €+129 482 €+-12 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →