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Vente appartement 3 pièces 65 m² Grasse (06130) - Superimmo

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface65m²
Coût Total195 180€
Loyer Annuel11 325€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 076,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ MAS TERRA IMMOBILIER . Idéal investisseurs , appartement à fort potentiel locatif ! Au coeur du centre historique de Grasse , à 2 min à pieds de sa Cathédrale et de la célèbre Place Aux aires, dans une zone piétonne, nous vous proposons à la vente cet appartement trois pièces de 65.32m2 habitables. Au 3ème étage , l'appartement est lumineux et se compose d'une entrée, d'une cuisine avec cellier, d'un salon donnant sur jolie placette piétonne, d'une chambre , d'un bureau, d'une salle de bains et wc indépendant. L'appartement dégage beaucoup de charme et est en parfait état. Il peut être vendu meublé ce qui permettrait de générer des revenus locatifs immédiats . Idéal en location saisonnière ( Se loue entre 110 € et 150 € / jour en fonction de la saison ) ou pour de la colocation ! Accès facile pour l'aéroport de Nice, Cannes, Menton et Monaco en bus ou en train ! A visiter sans tarder avec votre agence immobilière Mas Terra Immobilier, spécialiste du secteur depuis 18 ans ! Contactez-nous au 04 93 66 18 30. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Jean-Philippe Sue représentant de la SARL VISION MEDITERRANEE IMMOBILIER dont le siège social se situe 199 AVENUE AUGUSTE RENOIR - titulaire de la carte professionnelle CPI CPI 0605 2015 000 001 445 - CCI de NICE COTE DAZUR le 10/09/2024 - immatriculée au RCS de GRASSE sous le n°501041404 - immatriculée au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Grasse sous le n°501041404. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 ParisAfficher plus

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.654369, 6.918406
Total : 195 180€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 49 380€
Valeur du bien : 184 380€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11325€/an
Fourchette totale : 724€ - 1230€/mois
Fourchette annuelle : 8687€ - 14763€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :616 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 500 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-27 500€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-32 680€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 037,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 898,07€
Coût de l'assurance :17 078,25€
Taxe foncière : 1 132,45€/an
Soit par mois : 94,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 174,00€/mois
Soit par an : 2 088,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 943,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-361,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 380 €(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 325 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 088 €/an
Calcul : 174 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 087 €
Revenus locatifs : +11 325 €
Charges déductibles : -60 087 €
Résultat foncier Année 1 : -48 763 €(Déficit de 48 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 707 €/an
Revenus locatifs : +11 325 €
Charges déductibles : -10 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27362.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 325 €60 094 €6 810 €-48 769 €21 400 €27 369 €27 369 €
211 551 €10 536 €6 633 €1 015 €--26 354 €
311 782 €10 352 €6 448 €1 430 €--24 924 €
412 018 €10 161 €6 258 €1 856 €--23 068 €
512 258 €9 964 €6 060 €2 294 €--20 774 €
612 503 €9 759 €5 856 €2 744 €--18 030 €
712 753 €9 547 €5 644 €3 206 €--14 824 €
813 008 €9 328 €5 424 €3 681 €--11 143 €
913 269 €9 100 €5 197 €4 168 €--6 975 €
1013 534 €8 865 €4 961 €4 669 €--2 306 €
1113 805 €8 621 €4 717 €5 184 €---
1214 081 €8 368 €4 464 €5 713 €---
1314 362 €8 106 €4 203 €6 256 €---
1414 650 €7 835 €3 931 €6 815 €---
1514 942 €7 554 €3 650 €7 389 €---
1615 241 €7 263 €3 359 €7 979 €---
1715 546 €6 961 €3 058 €8 585 €---
1815 857 €6 649 €2 745 €9 208 €---
1916 174 €6 325 €2 422 €9 849 €---
2016 498 €5 990 €2 087 €10 507 €---
2116 828 €5 643 €1 740 €11 185 €---
2217 164 €5 284 €1 380 €11 881 €---
2317 508 €4 911 €1 007 €12 596 €---
2417 858 €4 525 €622 €13 332 €---
2518 215 €4 125 €222 €14 089 €---
TOTAL362 729 €245 868 €98 898 €116 861 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 378 €-6 420 €+8 798 €
2+2 378 €0 €+2 378 €
3+2 378 €0 €+2 378 €
4+2 378 €0 €+2 378 €
5+2 378 €0 €+2 378 €
6+2 378 €0 €+2 378 €
7+2 378 €0 €+2 378 €
8+2 378 €0 €+2 378 €
9+2 378 €0 €+2 378 €
10+2 378 €0 €+2 378 €
11+2 378 €+863 €+1 515 €
12+2 378 €+1 714 €+664 €
13+2 378 €+1 877 €+501 €
14+2 378 €+2 044 €+334 €
15+2 378 €+2 217 €+161 €
16+2 378 €+2 394 €-16 €
17+2 378 €+2 575 €-197 €
18+2 378 €+2 762 €-384 €
19+2 378 €+2 955 €-577 €
20+2 378 €+3 152 €-774 €
21+2 378 €+3 355 €-977 €
22+2 378 €+3 564 €-1 186 €
23+2 378 €+3 779 €-1 401 €
24+2 378 €+4 000 €-1 622 €
25+2 378 €+4 227 €-1 849 €
Total+59 450 €+35 058 €+24 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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