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Maison 7 pièce(s), PLÉMET

Bien expiré
VillePlémet (22)
Surface200m²
Coût Total206 520€
Loyer Annuel19 222€
Rentabilité9.31%
Cashflow/mois+350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

15 minutes de Loudéac - Maison de ville de 4 chambres avec courette, balcon, coin jardin et garage - Maison de ville de 4 chambres située au cœur de Plémet, à proximité immédiate des commerces, écoles et services. Le rez-de-chaussée comprend une grande cuisine ouverte sur une lumineuse pièce de vie exposée plein sud avec poêle à bois, espace bar et accès direct à l’extérieur. Une buanderie, une remise et un garage avec espace atelier complètent ce niveau. À l’étage, quatre chambres réparties sur deux demi-niveaux, dont deux avec accès à un balcon exposé sud, ainsi qu’une salle d’eau avec WC. Un vaste grenier isolé offre un beau potentiel d’aménagement supplémentaire. À l’extérieur, vous profiterez d’une terrasse couverte, d’une cour et d’un coin jardin entièrement clos. Chauffage central au gaz, tout-à-l’égout et double vitrage. Quelques travaux et mise au goût du jour à prévoir . - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Plémet
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.176379, -2.596200
Total : 206 520€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 55 320€
Valeur du bien : 195 320€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1602€/mois
Loyer annuel estimé : 19222€/an
Fourchette totale : 1245€ - 2061€/mois
Fourchette annuelle : 14938€ - 24735€/an
Rentabilité brute :9.31%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 139,71 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 942 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-87 942€ (-38.6%)
Marge achat-revente :21 422€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :82,61€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 091,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 056,62€
Coût de l'assurance :24 782,40€
Taxe foncière : 1 922,25€/an
Soit par mois : 160,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 601,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :350,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouvelle peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec réparation des murs, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 45 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 320 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 000€
    Isolation combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 320€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité cuisine: 800€ (main d'œuvre incluse) = 1160€
  • Salon:4 300€
    Rénovation salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Électricité salon: 800€ (main d'œuvre incluse) = 2150€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plémet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 222 €/an
Calcul : 1 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 991 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 899 €
Revenus locatifs : +19 222 €
Charges déductibles : -64 899 €
Résultat foncier Année 1 : -45 677 €(Déficit de 45 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 579 €/an
Revenus locatifs : +19 222 €
Charges déductibles : -9 579 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 643 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24276.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 222 €64 906 €6 672 €-45 683 €21 400 €24 283 €24 283 €
219 607 €9 406 €6 492 €10 201 €--14 082 €
319 999 €9 219 €6 306 €10 780 €--3 302 €
420 399 €9 027 €6 113 €11 372 €---
520 807 €8 828 €5 914 €11 979 €---
621 223 €8 623 €5 709 €12 601 €---
721 648 €8 410 €5 497 €13 237 €---
822 081 €8 191 €5 278 €13 890 €---
922 522 €7 965 €5 051 €14 558 €---
1022 973 €7 730 €4 817 €15 242 €---
1123 432 €7 489 €4 575 €15 944 €---
1223 901 €7 239 €4 325 €16 662 €---
1324 379 €6 980 €4 067 €17 398 €---
1424 866 €6 714 €3 800 €18 153 €---
1525 364 €6 438 €3 525 €18 926 €---
1625 871 €6 153 €3 240 €19 718 €---
1726 388 €5 859 €2 946 €20 529 €---
1826 916 €5 555 €2 642 €21 361 €---
1927 454 €5 241 €2 328 €22 213 €---
2028 004 €4 917 €2 003 €23 087 €---
2128 564 €4 581 €1 668 €23 982 €---
2229 135 €4 235 €1 321 €24 900 €---
2329 718 €3 877 €963 €25 841 €---
2430 312 €3 507 €594 €26 805 €---
2530 918 €3 125 €212 €27 793 €---
TOTAL615 702 €224 215 €96 057 €391 487 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 391 487 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 037 €-6 420 €+10 457 €
2+4 037 €0 €+4 037 €
3+4 037 €0 €+4 037 €
4+4 037 €+2 421 €+1 616 €
5+4 037 €+3 594 €+443 €
6+4 037 €+3 780 €+257 €
7+4 037 €+3 971 €+66 €
8+4 037 €+4 167 €-130 €
9+4 037 €+4 367 €-330 €
10+4 037 €+4 573 €-536 €
11+4 037 €+4 783 €-746 €
12+4 037 €+4 999 €-962 €
13+4 037 €+5 219 €-1 182 €
14+4 037 €+5 446 €-1 409 €
15+4 037 €+5 678 €-1 641 €
16+4 037 €+5 915 €-1 878 €
17+4 037 €+6 159 €-2 122 €
18+4 037 €+6 408 €-2 371 €
19+4 037 €+6 664 €-2 627 €
20+4 037 €+6 926 €-2 889 €
21+4 037 €+7 195 €-3 158 €
22+4 037 €+7 470 €-3 433 €
23+4 037 €+7 752 €-3 715 €
24+4 037 €+8 041 €-4 004 €
25+4 037 €+8 338 €-4 301 €
Total+100 925 €+117 446 €+-16 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 129 jours
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