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Appartement 4 pièces 93 m²

VilleAlès (30)
Surface94
Coût Total166 470
Loyer Annuel11 888
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+10
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 585,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce superbe appartement de type 4 (93.50 m2) situé au 3e et dernier étage d’un très bel immeuble, boulevard Victor Hugo à Alès proche du centre-ville avec parking privatif. Il se compose d’un hall d’entrée, d’un séjour, d’une cuisine indépendante entièrement équipée, de trois chambres dont une avec un grand placard dressing, d’une salle d’eau et d'un WC indépendant. Vous bénéficierez également d’une cave, d’un grenier, de fenêtres en PVC double vitrage, d’un chauffage central au gaz de ville et d’une climatisation réversible dans le couloir. Une place de parking privative complète ce bien. Immeuble sans ascenseur, idéalement situé, offrant confort et fonctionnalité. Christophe Barthelot Tuc immobilier Alès 06.12.50.71.31 Référence 3102 Prix : 149 000 € (Honoraires à la charge du vendeur) EXCLUSIVITE

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.122013, 4.084163
Total : 166 470
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 5 550
Valeur du bien : 154 550
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11888€/an
Fourchette totale : 782€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 9378€ - 15069€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 462,35 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 461
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :+11 539 (+8.4%)
Marge achat-revente :-29 009€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 470
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 881,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 546,42
Coût de l'assurance :14 566,13
Taxe foncière : 1 188,80€/an
Soit par mois : 99,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz de ville est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage existant en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - murs avec quelques traces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 550(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (système en bon état, aucune action nécessaire)
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:250
    Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 888 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 470 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 075
Revenus locatifs : +11 888
Charges déductibles : -13 075
Résultat foncier Année 1 : -1 187(Déficit de 1 187 €)
Imputable sur revenu global : 1 187
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 525 €/an
Revenus locatifs : +11 888
Charges déductibles : -7 525
Résultat foncier Années 2+ : 4 363 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 88813 0805 759-1 1921 192 €--
212 1267 3795 6084 746---
312 3687 2235 4525 145---
412 6167 0615 2905 554---
512 8686 8945 1225 974---
613 1256 7204 9496 405---
713 3886 5414 7696 847---
813 6566 3554 5837 301---
913 9296 1624 3907 767---
1014 2075 9624 1918 245---
1114 4915 7563 9848 736---
1214 7815 5423 7709 240---
1315 0775 3203 5499 757---
1415 3785 0913 31910 288---
1515 6864 8533 08210 833---
1616 0004 6072 83611 393---
1716 3204 3522 58111 968---
1816 6464 0882 31712 558---
1916 9793 8152 04313 164---
2017 3193 5321 76013 787---
2117 6653 2391 46714 426---
2218 0182 9351 16415 083---
2318 3792 62185015 758---
2418 7462 29652416 451---
2519 1211 95818717 163---
TOTAL380 778133 38383 546247 3951 192Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 358
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 395
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 496-358+2 854
2+2 496+1 424+1 072
3+2 496+1 544+952
4+2 496+1 666+830
5+2 496+1 792+704
6+2 496+1 922+574
7+2 496+2 054+442
8+2 496+2 190+306
9+2 496+2 330+166
10+2 496+2 473+23
11+2 496+2 621-125
12+2 496+2 772-276
13+2 496+2 927-431
14+2 496+3 086-590
15+2 496+3 250-754
16+2 496+3 418-922
17+2 496+3 590-1 094
18+2 496+3 767-1 271
19+2 496+3 949-1 453
20+2 496+4 136-1 640
21+2 496+4 328-1 832
22+2 496+4 525-2 029
23+2 496+4 727-2 231
24+2 496+4 935-2 439
25+2 496+5 149-2 653
Total+62 400+74 218+-11 818
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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