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Appartement 4 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface94m²
Coût Total166 470€
Loyer Annuel11 888€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 585,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce superbe appartement de type 4 (93.50 m2) situé au 3e et dernier étage d’un très bel immeuble, boulevard Victor Hugo à Alès proche du centre-ville avec parking privatif. Il se compose d’un hall d’entrée, d’un séjour, d’une cuisine indépendante entièrement équipée, de trois chambres dont une avec un grand placard dressing, d’une salle d’eau et d'un WC indépendant. Vous bénéficierez également d’une cave, d’un grenier, de fenêtres en PVC double vitrage, d’un chauffage central au gaz de ville et d’une climatisation réversible dans le couloir. Une place de parking privative complète ce bien. Immeuble sans ascenseur, idéalement situé, offrant confort et fonctionnalité. Christophe Barthelot Tuc immobilier Alès 06.12.50.71.31 Référence 3102 Prix : 149 000 € (Honoraires à la charge du vendeur) EXCLUSIVITE

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.122013, 4.084163
Total : 166 470€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 5 550€
Valeur du bien : 154 550€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11888€/an
Fourchette totale : 782€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 9378€ - 15069€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 462,35 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 461 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+11 539€ (+8.4%)
Marge achat-revente :-29 009€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 881,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 546,42€
Coût de l'assurance :14 566,13€
Taxe foncière : 1 188,80€/an
Soit par mois : 99,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz de ville est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage existant en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - murs avec quelques traces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 550 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (système en bon état, aucune action nécessaire)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:250€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 888 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 470 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 075 €
Revenus locatifs : +11 888 €
Charges déductibles : -13 075 €
Résultat foncier Année 1 : -1 187 €(Déficit de 1 187 €)
Imputable sur revenu global : 1 187 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 525 €/an
Revenus locatifs : +11 888 €
Charges déductibles : -7 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 363 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 888 €13 080 €5 759 €-1 192 €1 192 €--
212 126 €7 379 €5 608 €4 746 €---
312 368 €7 223 €5 452 €5 145 €---
412 616 €7 061 €5 290 €5 554 €---
512 868 €6 894 €5 122 €5 974 €---
613 125 €6 720 €4 949 €6 405 €---
713 388 €6 541 €4 769 €6 847 €---
813 656 €6 355 €4 583 €7 301 €---
913 929 €6 162 €4 390 €7 767 €---
1014 207 €5 962 €4 191 €8 245 €---
1114 491 €5 756 €3 984 €8 736 €---
1214 781 €5 542 €3 770 €9 240 €---
1315 077 €5 320 €3 549 €9 757 €---
1415 378 €5 091 €3 319 €10 288 €---
1515 686 €4 853 €3 082 €10 833 €---
1616 000 €4 607 €2 836 €11 393 €---
1716 320 €4 352 €2 581 €11 968 €---
1816 646 €4 088 €2 317 €12 558 €---
1916 979 €3 815 €2 043 €13 164 €---
2017 319 €3 532 €1 760 €13 787 €---
2117 665 €3 239 €1 467 €14 426 €---
2218 018 €2 935 €1 164 €15 083 €---
2318 379 €2 621 €850 €15 758 €---
2418 746 €2 296 €524 €16 451 €---
2519 121 €1 958 €187 €17 163 €---
TOTAL380 778 €133 383 €83 546 €247 395 €1 192 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 358 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 395 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 496 €-358 €+2 854 €
2+2 496 €+1 424 €+1 072 €
3+2 496 €+1 544 €+952 €
4+2 496 €+1 666 €+830 €
5+2 496 €+1 792 €+704 €
6+2 496 €+1 922 €+574 €
7+2 496 €+2 054 €+442 €
8+2 496 €+2 190 €+306 €
9+2 496 €+2 330 €+166 €
10+2 496 €+2 473 €+23 €
11+2 496 €+2 621 €-125 €
12+2 496 €+2 772 €-276 €
13+2 496 €+2 927 €-431 €
14+2 496 €+3 086 €-590 €
15+2 496 €+3 250 €-754 €
16+2 496 €+3 418 €-922 €
17+2 496 €+3 590 €-1 094 €
18+2 496 €+3 767 €-1 271 €
19+2 496 €+3 949 €-1 453 €
20+2 496 €+4 136 €-1 640 €
21+2 496 €+4 328 €-1 832 €
22+2 496 €+4 525 €-2 029 €
23+2 496 €+4 727 €-2 231 €
24+2 496 €+4 935 €-2 439 €
25+2 496 €+5 149 €-2 653 €
Total+62 400 €+74 218 €+-11 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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