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Appartement F4 spacieux et lumineux

VilleSarreguemines (57)
Surface96
Coût Total158 860
Loyer Annuel9 685
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-205
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 107 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 114,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement spacieux et lumineux avec le charme de l'ancien. Il possède 2 grandes chambres, un salon, une salle à manger (ou une 3ème chambre) et une petite salle de bain avec baignoire, une cuisine spacieuse entièrement équipée (avec une petite loggia) et un balcon. L'appartement comprend un parking couvert avec accès directement dans l'immeuble et une cave de 16 m2. Il se situe au premier étage sans ascenseur d'une petite copropriété rénovée et très calme. Idéalement situé entre la zone commerciale et la ville (10 minutes à pieds). Près du lycée technique, des collèges et des écoles publiques et bilingues. 90 € de charges comprenant : les prestations syndicales, l'électricité des communs, la taxe d'ordures ménagères, l' entretien de la chaudière, l'eau, le nettoyage des communs. Chauffage individuel au gaz.

Ville : Sarreguemines
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57200
Coordonnées : 49.118050, 7.076240
Total : 158 860
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 43 300
Valeur du bien : 150 300
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9685€/an
Fourchette totale : 633€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 7597€ - 12348€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 727,18
Coût de l'assurance :13 900,25
Taxe foncière : 968,53€/an
Soit par mois : 80,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 807,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - salon bien entretenu, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:2 400
    Peinture murs et plafonds: 96 m² × 25€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarreguemines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 685 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 860 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 395
Revenus locatifs : +9 685
Charges déductibles : -51 395
Résultat foncier Année 1 : -41 710(Déficit de 41 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 310
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 095 €/an
Revenus locatifs : +9 685
Charges déductibles : -8 095
Résultat foncier Années 2+ : 1 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20309.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 68551 4005 496-41 71521 400 €20 315 €20 315 €
29 8797 9565 3521 923--18 392 €
310 0777 8075 2032 270--16 122 €
410 2787 6535 0482 625--13 497 €
510 4847 4934 8882 991--10 506 €
610 6937 3274 7233 366--7 140 €
710 9077 1564 5513 751--3 388 €
811 1256 9784 3744 147---
911 3486 7944 1904 554---
1011 5756 6043 9994 971---
1111 8066 4073 8025 400---
1212 0426 2023 5985 840---
1312 2835 9913 3866 292---
1412 5295 7723 1676 757---
1512 7805 5452 9417 234---
1613 0355 3102 7067 725---
1713 2965 0672 4638 229---
1813 5624 8152 2118 746---
1913 8334 5551 9509 278---
2014 1104 2851 6809 825---
2114 3924 0051 40010 387---
2214 6803 7151 11110 964---
2314 9733 41581111 558---
2415 2733 10550012 168---
2515 5782 78317812 795---
TOTAL310 223188 14179 727122 08221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 082
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 034-6 420+8 454
2+2 0340+2 034
3+2 0340+2 034
4+2 0340+2 034
5+2 0340+2 034
6+2 0340+2 034
7+2 0340+2 034
8+2 034+228+1 806
9+2 034+1 366+668
10+2 034+1 491+543
11+2 034+1 620+414
12+2 034+1 752+282
13+2 034+1 888+146
14+2 034+2 027+7
15+2 034+2 170-136
16+2 034+2 317-283
17+2 034+2 469-435
18+2 034+2 624-590
19+2 034+2 784-750
20+2 034+2 948-914
21+2 034+3 116-1 082
22+2 034+3 289-1 255
23+2 034+3 467-1 433
24+2 034+3 650-1 616
25+2 034+3 839-1 805
Total+50 850+36 625+14 225
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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