Maison à vendre

Bien expiré

VilleGrisy-les-Plâtres (95)

Surface152m²

Coût Total324 360€

Loyer Annuel28 216€

Rentabilité8.70%

Cashflow/mois+442€

Prix : 243 000 €

Surface : 152 m²

Prix au m² : 1 598,68 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 3 chambres

Entre GRISY et CHAUMONT EN VEXIN ! Dans un village prisé avec école sur place, venez découvrir cette longère aux beaux volumes comprenant : entrée, séjour triple en cathédrale avec cuisine ouverte, espace bureau, chambre, salle de bains avec wc. Pour l'accès à l'étage : 2 escaliers desservant 3 chambres + un espace dressing. En exterieur : jardin d'environ 500 m2 avec accès véhicule Travaux à prévoir ! Beaucoup de potentiel ! Environnement de qualité !

Ville : Grisy-les-Plâtres

Département : Val-d'Oise

Région : Île-de-France

Code postal : 95810

Coordonnées : 49.126203, 2.046683

Total : 324 360€

Prix d'acquisition : 243 000€

Travaux : 61 920€

Valeur du bien : 304 920€

Frais de notaire : 19 440€

Coût estimé : 19 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 152m²

Loyer prédit : 15.47€/m²/mois

Fourchette : 10.80€ - 22.16€/m²/mois

Loyer total estimé : 2351€/mois

Loyer annuel estimé : 28216€/an

Fourchette totale : 1642€ - 3368€/mois

Fourchette annuelle : 19701€ - 40411€/an

Rentabilité brute :8.70%

Fourchette de rentabilité :6.07% - 12.46%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :324 360€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 582,37€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :91,90€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 1 674,27€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 351,87€

Coût de l'assurance :27 570,60€

Taxe foncière : 2 821,57€/an

Soit par mois : 235,13€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 351,30€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 909,41€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :441,90€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 276 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 152 m²

Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 152 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 2/5 visible - sols à rafraîchir

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 2/5 visible - murs à repeindre

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 15 m²)

Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)

Raison: État 3/5 visible - cuisine à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 920 €(407 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:9 120€
Isolation toiture/combles: 152 m² × 60€/m² = 9120€ (incluant main d'œuvre)
Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Menuiseries:11 400€
Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:2 880€
Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:1 920€
Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Rafraîchissement:600€
Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (incluant plomberie, électricité, et main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grisy-les-Plâtres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 32 520€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 351 €/mois

Revenus locatifs annuels : 28 216 €/an

Calcul : 2 351 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 437 €/an

Base de calcul : Emprunt de 324 360 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 103 €/an

Calcul : 92 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 920 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 281 €

Revenus locatifs : +28 216 €

Charges déductibles : -76 281 €

Résultat foncier Année 1 : -48 066 €(Déficit de 48 066 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 26 666 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 361 €/an

Revenus locatifs : +28 216 €

Charges déductibles : -14 361 €

Résultat foncier Années 2+ : 13 854 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26665.71 € reporté.

Prix d'achat du bien : 243 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 157 950 €(65% de 243 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 744 €/an

Calcul : 157 950 € × 3,636% = 5 744 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	28 216 €	76 292 €	10 447 €	-48 076 €	21 400 €	26 676 €	26 676 €
2	28 780 €	14 089 €	10 165 €	14 691 €	-	-	11 985 €
3	29 356 €	13 797 €	9 873 €	15 559 €	-	-	-
4	29 943 €	13 495 €	9 571 €	16 447 €	-	-	-
5	30 542 €	13 184 €	9 259 €	17 358 €	-	-	-
6	31 152 €	12 862 €	8 937 €	18 291 €	-	-	-
7	31 775 €	12 529 €	8 605 €	19 246 €	-	-	-
8	32 411 €	12 186 €	8 261 €	20 225 €	-	-	-
9	33 059 €	11 831 €	7 906 €	21 229 €	-	-	-
10	33 720 €	11 464 €	7 539 €	22 256 €	-	-	-
11	34 395 €	11 085 €	7 161 €	23 310 €	-	-	-
12	35 083 €	10 694 €	6 769 €	24 389 €	-	-	-
13	35 784 €	10 289 €	6 365 €	25 495 €	-	-	-
14	36 500 €	9 871 €	5 947 €	26 628 €	-	-	-
15	37 230 €	9 440 €	5 516 €	27 790 €	-	-	-
16	37 975 €	8 994 €	5 070 €	28 980 €	-	-	-
17	38 734 €	8 533 €	4 609 €	30 201 €	-	-	-
18	39 509 €	8 058 €	4 133 €	31 451 €	-	-	-
19	40 299 €	7 566 €	3 642 €	32 733 €	-	-	-
20	41 105 €	7 058 €	3 134 €	34 047 €	-	-	-
21	41 927 €	6 534 €	2 609 €	35 393 €	-	-	-
22	42 766 €	5 992 €	2 067 €	36 774 €	-	-	-
23	43 621 €	5 432 €	1 507 €	38 189 €	-	-	-
24	44 493 €	4 853 €	929 €	39 640 €	-	-	-
25	45 383 €	4 255 €	331 €	41 128 €	-	-	-
TOTAL	903 756 €	310 382 €	150 352 €	593 374 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 593 374 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 216 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 925 €	-6 420 €	+12 345 €
2	+5 925 €	0 €	+5 925 €
3	+5 925 €	+1 072 €	+4 853 €
4	+5 925 €	+4 934 €	+991 €
5	+5 925 €	+5 207 €	+718 €
6	+5 925 €	+5 487 €	+438 €
7	+5 925 €	+5 774 €	+151 €
8	+5 925 €	+6 068 €	-143 €
9	+5 925 €	+6 369 €	-444 €
10	+5 925 €	+6 677 €	-752 €
11	+5 925 €	+6 993 €	-1 068 €
12	+5 925 €	+7 317 €	-1 392 €
13	+5 925 €	+7 649 €	-1 724 €
14	+5 925 €	+7 989 €	-2 064 €
15	+5 925 €	+8 337 €	-2 412 €
16	+5 925 €	+8 694 €	-2 769 €
17	+5 925 €	+9 060 €	-3 135 €
18	+5 925 €	+9 435 €	-3 510 €
19	+5 925 €	+9 820 €	-3 895 €
20	+5 925 €	+10 214 €	-4 289 €
21	+5 925 €	+10 618 €	-4 693 €
22	+5 925 €	+11 032 €	-5 107 €
23	+5 925 €	+11 457 €	-5 532 €
24	+5 925 €	+11 892 €	-5 967 €
25	+5 925 €	+12 338 €	-6 413 €
Total	+148 125 €	+178 012 €	+-29 887 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour