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Immeuble locatif

Bien expiré
VilleCagnac-les-Mines (81)
Surface172m²
Coût Total218 600€
Loyer Annuel21 458€
Rentabilité9.82%
Cashflow/mois+462€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 075,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 172m² vendu loué à Cagnac les Mines 185000€ découvrez cet immeuble vendu loué à Cagnac les Mines. Idéalement situé en plein centre-ville, il assure une excellente accessibilité et une forte attractivité . Avec une belle surface de 172 m² habitable avec 7 pièces au total, plus ses dépendances en sous sol vous êtes assuré de maximiser votre rentabilité. Pas de frais de copropriété ,1 compteur élec par lots, Gros travaux en 2011... Le bien comprend un T3 et un T2 déjà loués, ainsi qu'un commerce florissant avec une activité en place .L' Ensemble des loyers vous garantie un revenu mensuel total de 1360 € HC . Cela vous offre une stabilité financière dès l'acquisition. Le prix attractif de 195 000 € en fait une opportunité à ne pas manquer pour les investisseurs avertis avec un taux de rentabilité de 7% Vous souhaitez en savoir plus? VENEZ VISITER. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 190 et 3 020 euros.

Ville : Cagnac-les-Mines
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81130
Coordonnées : 43.986880, 2.140390
Total : 218 600€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 18 800€
Valeur du bien : 203 800€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.61€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1788€/mois
Loyer annuel estimé : 21458€/an
Fourchette totale : 1481€ - 2158€/mois
Fourchette annuelle : 17777€ - 25901€/an
Rentabilité brute :9.82%
Fourchette de rentabilité :8.13% - 11.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 527,78 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 778 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-77 778€ (-29.6%)
Marge achat-revente :44 178€ (16.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 065,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :81,98€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 147,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 981,98€
Coût de l'assurance :24 592,50€
Taxe foncière : 2 145,82€/an
Soit par mois : 178,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 788,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :462,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE D - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 800 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:1 200€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cagnac-les-Mines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 458 €/an
Calcul : 1 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 600 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 942 €
Revenus locatifs : +21 458 €
Charges déductibles : -28 942 €
Résultat foncier Année 1 : -7 484 €(Déficit de 7 484 €)
Imputable sur revenu global : 7 484 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 142 €/an
Revenus locatifs : +21 458 €
Charges déductibles : -10 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 316 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 458 €28 949 €7 019 €-7 490 €7 490 €--
221 887 €9 959 €6 829 €11 929 €---
322 325 €9 762 €6 633 €12 563 €---
422 772 €9 559 €6 430 €13 212 €---
523 227 €9 350 €6 220 €13 877 €---
623 692 €9 133 €6 004 €14 558 €---
724 165 €8 909 €5 780 €15 256 €---
824 649 €8 678 €5 549 €15 970 €---
925 142 €8 440 €5 310 €16 702 €---
1025 644 €8 193 €5 064 €17 451 €---
1126 157 €7 939 €4 809 €18 219 €---
1226 681 €7 675 €4 546 €19 005 €---
1327 214 €7 404 €4 274 €19 810 €---
1427 758 €7 123 €3 994 €20 635 €---
1528 314 €6 833 €3 704 €21 480 €---
1628 880 €6 534 €3 404 €22 346 €---
1729 457 €6 224 €3 095 €23 233 €---
1830 047 €5 905 €2 775 €24 142 €---
1930 648 €5 574 €2 445 €25 073 €---
2031 260 €5 233 €2 104 €26 027 €---
2131 886 €4 881 €1 752 €27 005 €---
2232 523 €4 517 €1 388 €28 006 €---
2333 174 €4 141 €1 012 €29 033 €---
2433 837 €3 753 €623 €30 084 €---
2534 514 €3 352 €222 €31 162 €---
TOTAL687 311 €198 020 €100 982 €489 291 €7 490 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 247 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 291 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 506 €-2 247 €+6 753 €
2+4 506 €+3 579 €+927 €
3+4 506 €+3 769 €+737 €
4+4 506 €+3 964 €+542 €
5+4 506 €+4 163 €+343 €
6+4 506 €+4 368 €+138 €
7+4 506 €+4 577 €-71 €
8+4 506 €+4 791 €-285 €
9+4 506 €+5 011 €-505 €
10+4 506 €+5 235 €-729 €
11+4 506 €+5 466 €-960 €
12+4 506 €+5 702 €-1 196 €
13+4 506 €+5 943 €-1 437 €
14+4 506 €+6 191 €-1 685 €
15+4 506 €+6 444 €-1 938 €
16+4 506 €+6 704 €-2 198 €
17+4 506 €+6 970 €-2 464 €
18+4 506 €+7 243 €-2 737 €
19+4 506 €+7 522 €-3 016 €
20+4 506 €+7 808 €-3 302 €
21+4 506 €+8 101 €-3 595 €
22+4 506 €+8 402 €-3 896 €
23+4 506 €+8 710 €-4 204 €
24+4 506 €+9 025 €-4 519 €
25+4 506 €+9 349 €-4 843 €
Total+112 650 €+146 787 €+-34 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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