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Immeuble locatif

VilleCagnac-les-Mines (81)
Surface172
Coût Total218 600
Loyer Annuel21 458
Rentabilité9.82%
Cashflow/mois+462
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 075,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 172m² vendu loué à Cagnac les Mines 185000€ découvrez cet immeuble vendu loué à Cagnac les Mines. Idéalement situé en plein centre-ville, il assure une excellente accessibilité et une forte attractivité . Avec une belle surface de 172 m² habitable avec 7 pièces au total, plus ses dépendances en sous sol vous êtes assuré de maximiser votre rentabilité. Pas de frais de copropriété ,1 compteur élec par lots, Gros travaux en 2011... Le bien comprend un T3 et un T2 déjà loués, ainsi qu'un commerce florissant avec une activité en place .L' Ensemble des loyers vous garantie un revenu mensuel total de 1360 € HC . Cela vous offre une stabilité financière dès l'acquisition. Le prix attractif de 195 000 € en fait une opportunité à ne pas manquer pour les investisseurs avertis avec un taux de rentabilité de 7% Vous souhaitez en savoir plus? VENEZ VISITER. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 190 et 3 020 euros.

Ville : Cagnac-les-Mines
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81130
Coordonnées : 43.986880, 2.140390
Total : 218 600
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 18 800
Valeur du bien : 203 800
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.61€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1788€/mois
Loyer annuel estimé : 21458€/an
Fourchette totale : 1481€ - 2158€/mois
Fourchette annuelle : 17777€ - 25901€/an
Rentabilité brute :9.82%
Fourchette de rentabilité :8.13% - 11.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 527,78 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 778
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-77 778 (-29.6%)
Marge achat-revente :44 178€ (16.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 065,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :81,98€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 147,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 981,98
Coût de l'assurance :24 592,50
Taxe foncière : 2 145,82€/an
Soit par mois : 178,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 788,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :462,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE D - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 800(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:1 200
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:1 200
    Peinture murs salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cagnac-les-Mines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 458 €/an
Calcul : 1 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 600 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 942
Revenus locatifs : +21 458
Charges déductibles : -28 942
Résultat foncier Année 1 : -7 484(Déficit de 7 484 €)
Imputable sur revenu global : 7 484
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 142 €/an
Revenus locatifs : +21 458
Charges déductibles : -10 142
Résultat foncier Années 2+ : 11 316 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 45828 9497 019-7 4907 490 €--
221 8879 9596 82911 929---
322 3259 7626 63312 563---
422 7729 5596 43013 212---
523 2279 3506 22013 877---
623 6929 1336 00414 558---
724 1658 9095 78015 256---
824 6498 6785 54915 970---
925 1428 4405 31016 702---
1025 6448 1935 06417 451---
1126 1577 9394 80918 219---
1226 6817 6754 54619 005---
1327 2147 4044 27419 810---
1427 7587 1233 99420 635---
1528 3146 8333 70421 480---
1628 8806 5343 40422 346---
1729 4576 2243 09523 233---
1830 0475 9052 77524 142---
1930 6485 5742 44525 073---
2031 2605 2332 10426 027---
2131 8864 8811 75227 005---
2232 5234 5171 38828 006---
2333 1744 1411 01229 033---
2433 8373 75362330 084---
2534 5143 35222231 162---
TOTAL687 311198 020100 982489 2917 490Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 247
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 291
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 506-2 247+6 753
2+4 506+3 579+927
3+4 506+3 769+737
4+4 506+3 964+542
5+4 506+4 163+343
6+4 506+4 368+138
7+4 506+4 577-71
8+4 506+4 791-285
9+4 506+5 011-505
10+4 506+5 235-729
11+4 506+5 466-960
12+4 506+5 702-1 196
13+4 506+5 943-1 437
14+4 506+6 191-1 685
15+4 506+6 444-1 938
16+4 506+6 704-2 198
17+4 506+6 970-2 464
18+4 506+7 243-2 737
19+4 506+7 522-3 016
20+4 506+7 808-3 302
21+4 506+8 101-3 595
22+4 506+8 402-3 896
23+4 506+8 710-4 204
24+4 506+9 025-4 519
25+4 506+9 349-4 843
Total+112 650+146 787+-34 137
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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