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Maison de village 96 m² + Caves

Bien expiré
VillePuget-Théniers (06)
Surface120
Coût Total156 940
Loyer Annuel12 719
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 816,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m²

Au coeur du village de Puget-Théniers, nous vous proposons à la vente une maison de village entièrement à Restaurer, d'une superficie de 96 m² environ avec deux appartements et caves en Rdc et sous-sol.

Ce bien se compose sur 4 niveaux :

Niveau 0 : deux caves en Rdc et deux caves en sous-sol, les dalles viennent d'être faites

1er niveau : 2 pièces de 34 m², espace cuisine, séjour, une salle de douche, wc

2ème niveau : 3 pièces de 62 m², cuisine séparée, deux chambres, une salle de bains/wc + balcon

4ème niveau : un grenier de 35 m² aménageable

Ce bien offre de l'espace, ou deux appartements peuvent être rénovés ainsi que de belles caves en Rdc et sous-sol

Le mode de chauffage est à étudier.

Le matériel pour les travaux ainsi que toutes les fenêtres double vitrage Alu sont à disposition dans la maison.

Si ce bien vous intéresse, n'hésitez pas à nous , c'est avec plaisir que nous vous le ferons visiter.

Honoraires vendeurs

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Ville : Puget-Théniers
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06260
Coordonnées : 43.955280, 6.895440
Total : 156 940
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 51 100
Valeur du bien : 149 100
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12719€/an
Fourchette totale : 794€ - 1415€/mois
Fourchette annuelle : 9524€ - 16986€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 747,02
Coût de l'assurance :13 732,25
Taxe foncière : 1 271,89€/an
Soit par mois : 105,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à étudier.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 35 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres double vitrage ALU si non conformes.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 3.75 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, remplacement de l'éclairage, mise aux normes électricité.
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles.
Quantité: 120 m² de surface à vérifier
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:2 600
    Isolation toiture/combles: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage alu: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 3.75 m² × 1200€/m² = 4500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500
    Rénovation lourde 2 chambres: 25 m² × 180€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 800
    Rénovation complète salon: 14 m² × 200€/m² = 2800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000
    Vérification plomberie: 120 m² × 25€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puget-Théniers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 719 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 940 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 971
Revenus locatifs : +12 719
Charges déductibles : -57 971
Résultat foncier Année 1 : -45 252(Déficit de 45 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 852
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 871 €/an
Revenus locatifs : +12 719
Charges déductibles : -6 871
Résultat foncier Années 2+ : 5 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23852.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 71957 9765 055-45 25721 400 €23 857 €23 857 €
212 9736 7394 9186 234--17 623 €
313 2336 5984 7776 635--10 989 €
413 4976 4524 6317 045--3 943 €
513 7676 3014 4807 466---
614 0436 1454 3247 897---
714 3235 9854 1638 339---
814 6105 8183 9978 792---
914 9025 6473 8259 256---
1015 2005 4693 6489 731---
1115 5045 2863 46510 218---
1215 8145 0963 27510 718---
1316 1314 9013 08011 230---
1416 4534 6992 87711 755---
1516 7824 4902 66912 292---
1617 1184 2742 45312 844---
1717 4604 0512 23013 409---
1817 8093 8212 00013 988---
1918 1663 5831 76214 582---
2018 5293 3371 51615 192---
2118 9003 0841 26215 816---
2219 2782 8211 00016 456---
2319 6632 55072917 113---
2420 0562 27144917 786---
2520 4571 98116018 476---
TOTAL407 389169 37672 747238 01221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 012
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 671-6 420+9 091
2+2 6710+2 671
3+2 6710+2 671
4+2 6710+2 671
5+2 671+1 057+1 614
6+2 671+2 369+302
7+2 671+2 502+169
8+2 671+2 638+33
9+2 671+2 777-106
10+2 671+2 919-248
11+2 671+3 066-395
12+2 671+3 215-544
13+2 671+3 369-698
14+2 671+3 526-855
15+2 671+3 688-1 017
16+2 671+3 853-1 182
17+2 671+4 023-1 352
18+2 671+4 197-1 526
19+2 671+4 375-1 704
20+2 671+4 557-1 886
21+2 671+4 745-2 074
22+2 671+4 937-2 266
23+2 671+5 134-2 463
24+2 671+5 336-2 665
25+2 671+5 543-2 872
Total+66 775+71 404+-4 629
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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