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Maison de village 96 m² + Caves

Bien expiré
VillePuget-Théniers (06)
Surface120m²
Coût Total156 940€
Loyer Annuel12 719€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 816,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m²

Au coeur du village de Puget-Théniers, nous vous proposons à la vente une maison de village entièrement à Restaurer, d'une superficie de 96 m² environ avec deux appartements et caves en Rdc et sous-sol.

Ce bien se compose sur 4 niveaux :

Niveau 0 : deux caves en Rdc et deux caves en sous-sol, les dalles viennent d'être faites

1er niveau : 2 pièces de 34 m², espace cuisine, séjour, une salle de douche, wc

2ème niveau : 3 pièces de 62 m², cuisine séparée, deux chambres, une salle de bains/wc + balcon

4ème niveau : un grenier de 35 m² aménageable

Ce bien offre de l'espace, ou deux appartements peuvent être rénovés ainsi que de belles caves en Rdc et sous-sol

Le mode de chauffage est à étudier.

Le matériel pour les travaux ainsi que toutes les fenêtres double vitrage Alu sont à disposition dans la maison.

Si ce bien vous intéresse, n'hésitez pas à nous , c'est avec plaisir que nous vous le ferons visiter.

Honoraires vendeurs

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Ville : Puget-Théniers
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06260
Coordonnées : 43.955280, 6.895440
Total : 156 940€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 149 100€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12719€/an
Fourchette totale : 794€ - 1415€/mois
Fourchette annuelle : 9524€ - 16986€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 747,02€
Coût de l'assurance :13 732,25€
Taxe foncière : 1 271,89€/an
Soit par mois : 105,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à étudier.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 35 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres double vitrage ALU si non conformes.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 3.75 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, remplacement de l'éclairage, mise aux normes électricité.
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles.
Quantité: 120 m² de surface à vérifier
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:2 600€
    Isolation toiture/combles: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage alu: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3.75 m² × 1200€/m² = 4500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde 2 chambres: 25 m² × 180€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 800€
    Rénovation complète salon: 14 m² × 200€/m² = 2800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie: 120 m² × 25€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puget-Théniers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 719 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 940 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 971 €
Revenus locatifs : +12 719 €
Charges déductibles : -57 971 €
Résultat foncier Année 1 : -45 252 €(Déficit de 45 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 852 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 871 €/an
Revenus locatifs : +12 719 €
Charges déductibles : -6 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23852.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 719 €57 976 €5 055 €-45 257 €21 400 €23 857 €23 857 €
212 973 €6 739 €4 918 €6 234 €--17 623 €
313 233 €6 598 €4 777 €6 635 €--10 989 €
413 497 €6 452 €4 631 €7 045 €--3 943 €
513 767 €6 301 €4 480 €7 466 €---
614 043 €6 145 €4 324 €7 897 €---
714 323 €5 985 €4 163 €8 339 €---
814 610 €5 818 €3 997 €8 792 €---
914 902 €5 647 €3 825 €9 256 €---
1015 200 €5 469 €3 648 €9 731 €---
1115 504 €5 286 €3 465 €10 218 €---
1215 814 €5 096 €3 275 €10 718 €---
1316 131 €4 901 €3 080 €11 230 €---
1416 453 €4 699 €2 877 €11 755 €---
1516 782 €4 490 €2 669 €12 292 €---
1617 118 €4 274 €2 453 €12 844 €---
1717 460 €4 051 €2 230 €13 409 €---
1817 809 €3 821 €2 000 €13 988 €---
1918 166 €3 583 €1 762 €14 582 €---
2018 529 €3 337 €1 516 €15 192 €---
2118 900 €3 084 €1 262 €15 816 €---
2219 278 €2 821 €1 000 €16 456 €---
2319 663 €2 550 €729 €17 113 €---
2420 056 €2 271 €449 €17 786 €---
2520 457 €1 981 €160 €18 476 €---
TOTAL407 389 €169 376 €72 747 €238 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 671 €-6 420 €+9 091 €
2+2 671 €0 €+2 671 €
3+2 671 €0 €+2 671 €
4+2 671 €0 €+2 671 €
5+2 671 €+1 057 €+1 614 €
6+2 671 €+2 369 €+302 €
7+2 671 €+2 502 €+169 €
8+2 671 €+2 638 €+33 €
9+2 671 €+2 777 €-106 €
10+2 671 €+2 919 €-248 €
11+2 671 €+3 066 €-395 €
12+2 671 €+3 215 €-544 €
13+2 671 €+3 369 €-698 €
14+2 671 €+3 526 €-855 €
15+2 671 €+3 688 €-1 017 €
16+2 671 €+3 853 €-1 182 €
17+2 671 €+4 023 €-1 352 €
18+2 671 €+4 197 €-1 526 €
19+2 671 €+4 375 €-1 704 €
20+2 671 €+4 557 €-1 886 €
21+2 671 €+4 745 €-2 074 €
22+2 671 €+4 937 €-2 266 €
23+2 671 €+5 134 €-2 463 €
24+2 671 €+5 336 €-2 665 €
25+2 671 €+5 543 €-2 872 €
Total+66 775 €+71 404 €+-4 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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