BEL APPARTEMENT T3 AVEC GARAGE

Bien expiré

VilleTulle (19)

Surface80m²

Coût Total118 770€

Loyer Annuel7 378€

Rentabilité6.21%

Cashflow/mois-74€

Prix : 74 250 €

Surface : 80 m²

Prix au m² : 928,13 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

Située sur les hauteurs de la ville, ce bel appartement d'environ 80m2 situé au deuxième et dernier étage d'une copropriété. vous offre une pièce de vie lumineuse, une cuisine équipée et aménagée, deux chambres de belles tailles, une salle d'eau, un wc séparé et un espace buanderie. Chauffage individuel électrique, double vitrage, électricité refaite. Son plus : un garage privatif avec accès direct dans l'entrée de l'immeuble. Bon état général pour cet appartement qui n'attend que vos projets pour les accueillir de la meilleure façon qu'il soit ! N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle au 05.55.93.94.94. pour organiser une visite !

https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Tulle

Département : Corrèze

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 19000

Coordonnées : 45.272772, 1.776849

Total : 118 770€

Prix d'acquisition : 74 250€

Travaux : 38 580€

Valeur du bien : 112 830€

Frais de notaire : 5 940€

Coût estimé : 5 940€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 80m²

Loyer prédit : 7.69€/m²/mois

Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois

Loyer total estimé : 615€/mois

Loyer annuel estimé : 7378€/an

Fourchette totale : 486€ - 778€/mois

Fourchette annuelle : 5827€ - 9341€/an

Rentabilité brute :6.21%

Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.86%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :118 770€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,68€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.47%

Assurance emprunteur :34,64€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 627,32€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 034,42€

Coût de l'assurance :10 392,37€

Taxe foncière : 737,77€/an

Soit par mois : 61,48€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 614,81€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 688,80€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-73,99€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 319 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel

Quantité: 1 système pour 80 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres double vitrage existantes

Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds de la cuisine

Quantité: 12 m²

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 580 €(482 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:9 600€
Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:9 600€
Amélioration étanchéité fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€/fenêtre = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres:2 400€
Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:480€
Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Salon:1 000€
Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 378 €/an

Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 069 €/an

Base de calcul : Emprunt de 118 770 € à 3.47% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 416 €/an

Calcul : 35 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 580 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 803 €

Revenus locatifs : +7 378 €

Charges déductibles : -43 803 €

Résultat foncier Année 1 : -36 425 €(Déficit de 36 425 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 15 025 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 223 €/an

Revenus locatifs : +7 378 €

Charges déductibles : -5 223 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 155 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15025.18 € reporté.

Prix d'achat du bien : 74 250 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 48 263 €(65% de 74 250 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 755 €/an

Calcul : 48 263 € × 3,636% = 1 755 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 378 €	43 807 €	4 073 €	-36 429 €	21 400 €	15 029 €	15 029 €
2	7 525 €	5 120 €	3 966 €	2 406 €	-	-	12 623 €
3	7 676 €	5 009 €	3 855 €	2 667 €	-	-	9 956 €
4	7 829 €	4 894 €	3 740 €	2 935 €	-	-	7 021 €
5	7 986 €	4 775 €	3 622 €	3 211 €	-	-	3 810 €
6	8 146 €	4 652 €	3 498 €	3 494 €	-	-	316 €
7	8 309 €	4 525 €	3 371 €	3 784 €	-	-	-
8	8 475 €	4 393 €	3 239 €	4 082 €	-	-	-
9	8 644 €	4 256 €	3 103 €	4 388 €	-	-	-
10	8 817 €	4 115 €	2 961 €	4 702 €	-	-	-
11	8 993 €	3 968 €	2 815 €	5 025 €	-	-	-
12	9 173 €	3 817 €	2 663 €	5 356 €	-	-	-
13	9 357 €	3 660 €	2 506 €	5 697 €	-	-	-
14	9 544 €	3 498 €	2 344 €	6 046 €	-	-	-
15	9 735 €	3 329 €	2 176 €	6 405 €	-	-	-
16	9 929 €	3 155 €	2 002 €	6 774 €	-	-	-
17	10 128 €	2 975 €	1 822 €	7 153 €	-	-	-
18	10 331 €	2 789 €	1 635 €	7 542 €	-	-	-
19	10 537 €	2 596 €	1 442 €	7 942 €	-	-	-
20	10 748 €	2 396 €	1 242 €	8 352 €	-	-	-
21	10 963 €	2 189 €	1 035 €	8 774 €	-	-	-
22	11 182 €	1 975 €	821 €	9 208 €	-	-	-
23	11 406 €	1 753 €	599 €	9 653 €	-	-	-
24	11 634 €	1 523 €	370 €	10 111 €	-	-	-
25	11 867 €	1 285 €	132 €	10 581 €	-	-	-
TOTAL	236 310 €	126 451 €	59 034 €	109 859 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 859 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 378 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 549 €	-6 420 €	+7 969 €
2	+1 549 €	0 €	+1 549 €
3	+1 549 €	0 €	+1 549 €
4	+1 549 €	0 €	+1 549 €
5	+1 549 €	0 €	+1 549 €
6	+1 549 €	0 €	+1 549 €
7	+1 549 €	+1 040 €	+509 €
8	+1 549 €	+1 225 €	+324 €
9	+1 549 €	+1 316 €	+233 €
10	+1 549 €	+1 411 €	+138 €
11	+1 549 €	+1 508 €	+41 €
12	+1 549 €	+1 607 €	-58 €
13	+1 549 €	+1 709 €	-160 €
14	+1 549 €	+1 814 €	-265 €
15	+1 549 €	+1 922 €	-373 €
16	+1 549 €	+2 032 €	-483 €
17	+1 549 €	+2 146 €	-597 €
18	+1 549 €	+2 263 €	-714 €
19	+1 549 €	+2 382 €	-833 €
20	+1 549 €	+2 506 €	-957 €
21	+1 549 €	+2 632 €	-1 083 €
22	+1 549 €	+2 762 €	-1 213 €
23	+1 549 €	+2 896 €	-1 347 €
24	+1 549 €	+3 033 €	-1 484 €
25	+1 549 €	+3 174 €	-1 625 €
Total	+38 725 €	+32 958 €	+5 767 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

BEL APPARTEMENT T3 AVEC GARAGE

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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