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Appartement atypique

VilleAudincourt (25)
Surface55m²
Coût Total103 300€
Loyer Annuel5 898€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 58 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 054,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant petit appartement, 1er étage d’une copropriété ben entretenue, calme, résidentielle à proximité de toute commodités.

55m2 au sol, 40m2 (loi carrez) + 22m2 de mezzanine

Pièce de vie lumineuse, cuisine ouverte, possibilité d’une deuxième chambre dans la mezzanine, cuisine ouverte, SDB spacieuse, cellier sur le palier.. stationnement facile devant la porte.

Entièrement rénové en 2005.

Rue calme, très proche du centre ville (à pied !), des écoles, des commerces et lignes de bus.

58 000 euros (négociable)

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.486520, 6.839020
Total : 103 300€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 40 660€
Valeur du bien : 98 660€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5898€/an
Fourchette totale : 386€ - 626€/mois
Fourchette annuelle : 4628€ - 7516€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 223,26 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 279 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-9 279€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-36 021€ (-53.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 533,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 046,91€
Coût de l'assurance :8 780,50€
Taxe foncière : 589,78€/an
Soit par mois : 49,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 491,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 660 €(739 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 898 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 590 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 935 €
Revenus locatifs : +5 898 €
Charges déductibles : -44 935 €
Résultat foncier Année 1 : -39 037 €(Déficit de 39 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 275 €/an
Revenus locatifs : +5 898 €
Charges déductibles : -4 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 623 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17637.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 898 €44 938 €3 337 €-39 041 €21 400 €17 641 €17 641 €
26 016 €4 188 €3 247 €1 827 €--15 813 €
36 136 €4 095 €3 154 €2 041 €--13 772 €
46 259 €3 999 €3 058 €2 260 €--11 512 €
56 384 €3 899 €2 958 €2 485 €--9 028 €
66 512 €3 797 €2 856 €2 715 €--6 313 €
76 642 €3 690 €2 749 €2 951 €--3 361 €
86 775 €3 581 €2 640 €3 194 €--167 €
96 910 €3 467 €2 526 €3 443 €---
107 048 €3 350 €2 409 €3 698 €---
117 189 €3 229 €2 288 €3 960 €---
127 333 €3 104 €2 163 €4 229 €---
137 480 €2 975 €2 034 €4 505 €---
147 629 €2 842 €1 901 €4 788 €---
157 782 €2 704 €1 763 €5 078 €---
167 938 €2 562 €1 621 €5 376 €---
178 096 €2 414 €1 473 €5 682 €---
188 258 €2 262 €1 321 €5 996 €---
198 423 €2 105 €1 164 €6 318 €---
208 592 €1 943 €1 002 €6 649 €---
218 764 €1 775 €834 €6 989 €---
228 939 €1 602 €661 €7 337 €---
239 118 €1 423 €482 €7 695 €---
249 300 €1 238 €297 €8 062 €---
259 486 €1 047 €106 €8 439 €---
TOTAL188 908 €112 232 €48 047 €76 676 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 239 €-6 420 €+7 659 €
2+1 239 €0 €+1 239 €
3+1 239 €0 €+1 239 €
4+1 239 €0 €+1 239 €
5+1 239 €0 €+1 239 €
6+1 239 €0 €+1 239 €
7+1 239 €0 €+1 239 €
8+1 239 €0 €+1 239 €
9+1 239 €+983 €+256 €
10+1 239 €+1 109 €+130 €
11+1 239 €+1 188 €+51 €
12+1 239 €+1 269 €-30 €
13+1 239 €+1 351 €-112 €
14+1 239 €+1 436 €-197 €
15+1 239 €+1 523 €-284 €
16+1 239 €+1 613 €-374 €
17+1 239 €+1 705 €-466 €
18+1 239 €+1 799 €-560 €
19+1 239 €+1 895 €-656 €
20+1 239 €+1 995 €-756 €
21+1 239 €+2 097 €-858 €
22+1 239 €+2 201 €-962 €
23+1 239 €+2 308 €-1 069 €
24+1 239 €+2 419 €-1 180 €
25+1 239 €+2 532 €-1 293 €
Total+30 975 €+23 003 €+7 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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