Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 4 pièces 98 m²

VilleMoissac (82)
Surface98m²
Coût Total146 612€
Loyer Annuel9 972€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 900 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 907,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 98 m²

MOISSAC : Maison de ville a restaurer. À; deux pas de la gare, découvrez cette maison de ville à rénover offrant un fort potentiel d'aménagement. Elle dispose en rez-de-chaussée d'un bureau, un atelier ainsi qu'un garage pouvant accueillir deux véhicules. À; l'étage, vous trouverez un salon climatisé, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau avec WC ainsi qu'une terrasse couverte.Le dernier niveau accueille une chambre supplémentaire, une seconde salle d'eau avec WC, ainsi que des combles aménageables laissant place à vos projets d'agrandissement. Ce bien bénéficie du forfait réduit HAPPY de 5 900 EUR TTC, inclus dans le prix de vente. Bien proposé par Julien BRESSANGES, agent commercial RSAC 490 664 273. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 98 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2023

Consommation énergie primaire : 346 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 266 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 170 € et 2 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.101815, 1.077322
Total : 146 612€
Prix d'acquisition : 88 900€
Travaux : 50 600€
Valeur du bien : 139 500€
Frais de notaire : 7 112€
Coût estimé : 7 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9972€/an
Fourchette totale : 670€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 8037€ - 12372€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 130,68 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 807 €
Prix d'achat :88 900 €
Décote à l'achat :-21 907€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-35 805€ (-32.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :42,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 932,49€
Coût de l'assurance :12 828,55€
Taxe foncière : 997,18€/an
Soit par mois : 83,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 830,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 900€
    Isolation des combles: 98 m² × 50€/m² = 4900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 972 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 612 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 075 €
Revenus locatifs : +9 972 €
Charges déductibles : -57 075 €
Résultat foncier Année 1 : -47 104 €(Déficit de 47 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 475 €/an
Revenus locatifs : +9 972 €
Charges déductibles : -6 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25703.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 785 €(65% de 88 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 101 €/an
Calcul : 57 785 € × 3,636% = 2 101 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 972 €57 080 €4 970 €-47 108 €21 400 €25 708 €25 708 €
210 171 €6 349 €4 838 €3 823 €--21 886 €
310 375 €6 213 €4 702 €4 162 €--17 724 €
410 582 €6 072 €4 562 €4 510 €--13 214 €
510 794 €5 926 €4 416 €4 867 €--8 346 €
611 010 €5 776 €4 265 €5 234 €--3 112 €
711 230 €5 620 €4 109 €5 610 €---
811 455 €5 458 €3 948 €5 996 €---
911 684 €5 291 €3 781 €6 392 €---
1011 917 €5 118 €3 608 €6 799 €---
1112 156 €4 939 €3 429 €7 216 €---
1212 399 €4 754 €3 244 €7 644 €---
1312 647 €4 563 €3 052 €8 084 €---
1412 900 €4 365 €2 854 €8 535 €---
1513 158 €4 159 €2 649 €8 998 €---
1613 421 €3 947 €2 437 €9 474 €---
1713 689 €3 727 €2 217 €9 962 €---
1813 963 €3 500 €1 990 €10 463 €---
1914 242 €3 265 €1 754 €10 977 €---
2014 527 €3 021 €1 511 €11 506 €---
2114 818 €2 769 €1 259 €12 048 €---
2215 114 €2 509 €998 €12 605 €---
2315 416 €2 239 €728 €13 177 €---
2415 725 €1 960 €449 €13 765 €---
2516 039 €1 671 €160 €14 368 €---
TOTAL319 401 €160 291 €71 932 €159 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 094 €-6 420 €+8 514 €
2+2 094 €0 €+2 094 €
3+2 094 €0 €+2 094 €
4+2 094 €0 €+2 094 €
5+2 094 €0 €+2 094 €
6+2 094 €0 €+2 094 €
7+2 094 €+749 €+1 345 €
8+2 094 €+1 799 €+295 €
9+2 094 €+1 918 €+176 €
10+2 094 €+2 040 €+54 €
11+2 094 €+2 165 €-71 €
12+2 094 €+2 293 €-199 €
13+2 094 €+2 425 €-331 €
14+2 094 €+2 561 €-467 €
15+2 094 €+2 699 €-605 €
16+2 094 €+2 842 €-748 €
17+2 094 €+2 989 €-895 €
18+2 094 €+3 139 €-1 045 €
19+2 094 €+3 293 €-1 199 €
20+2 094 €+3 452 €-1 358 €
21+2 094 €+3 614 €-1 520 €
22+2 094 €+3 782 €-1 688 €
23+2 094 €+3 953 €-1 859 €
24+2 094 €+4 130 €-2 036 €
25+2 094 €+4 311 €-2 217 €
Total+52 350 €+47 733 €+4 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →