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NANCY/BOUFFLERS APPARTEMENT 60m2 avec BALCON

VilleNancy (54)
Surface60m²
Coût Total144 780€
Loyer Annuel7 762€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 1

NANCY, secteur BOUFFLERS/BUTHEGNEMONT, cet APPARTEMENT de 3 pièces principales, d'une surface de 60m2, au deuxième étage sans ascenseur d'une copropriété de la fin des années 1950. Il se compose d'un vaste séjour de plus de 24m2 avec balcon donnant sur un parc privatif, une cuisine entièrement équipée, deux chambres, ainsi qu'une salle de bains avec placard. WC séparé. Cave en sous-sol. Système de chauffage individuel gaz. Idéalement situé, proche de toutes commodités (transports dont bus ligne T4, axes autoroutiers, commerces, écoles, boulangeries, pharmacie...). Idéal premier achat et/ou investissement locatif. www.agencedeboufflers.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://i1.static.athome.eu/honorary/139883/honoraire.pdf?v=1/

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.692457, 6.150425
Total : 144 780€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 137 100€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7762€/an
Fourchette totale : 510€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6126€ - 9835€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 950,67 €/m²
Basé sur :262 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 040 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-21 040€ (-18.0%)
Marge achat-revente :-27 740€ (-23.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,91€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 785,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 360,30€
Coût de l'assurance :17 373,60€
Taxe foncière : 776,20€/an
Soit par mois : 64,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour importante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du balcon, y compris peinture et nettoyage
Quantité: 1 balcon (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - balcon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Balcon - Rafraîchissement:300€
    Rafraîchissement balcon: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région avec un coefficient de 1.0 (aucun ajustement nécessaire).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 762 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 618 €
Revenus locatifs : +7 762 €
Charges déductibles : -47 618 €
Résultat foncier Année 1 : -39 856 €(Déficit de 39 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 518 €/an
Revenus locatifs : +7 762 €
Charges déductibles : -6 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18456.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 762 €47 623 €5 052 €-39 861 €21 400 €18 461 €18 461 €
27 917 €6 391 €4 920 €1 526 €--16 935 €
38 076 €6 254 €4 783 €1 821 €--15 113 €
48 237 €6 113 €4 642 €2 124 €--12 989 €
58 402 €5 967 €4 495 €2 435 €--10 554 €
68 570 €5 815 €4 344 €2 755 €--7 799 €
78 741 €5 658 €4 186 €3 084 €--4 715 €
88 916 €5 495 €4 024 €3 421 €--1 294 €
99 094 €5 326 €3 855 €3 768 €---
109 276 €5 151 €3 680 €4 125 €---
119 462 €4 970 €3 499 €4 492 €---
129 651 €4 783 €3 312 €4 868 €---
139 844 €4 588 €3 117 €5 256 €---
1410 041 €4 387 €2 916 €5 654 €---
1510 242 €4 179 €2 708 €6 063 €---
1610 447 €3 963 €2 492 €6 484 €---
1710 656 €3 739 €2 268 €6 916 €---
1810 869 €3 508 €2 036 €7 361 €---
1911 086 €3 268 €1 796 €7 818 €---
2011 308 €3 019 €1 548 €8 289 €---
2111 534 €2 762 €1 290 €8 772 €---
2211 765 €2 495 €1 024 €9 270 €---
2312 000 €2 218 €747 €9 781 €---
2412 240 €1 932 €461 €10 308 €---
2512 485 €1 636 €165 €10 849 €---
TOTAL248 620 €151 239 €73 360 €97 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 630 €-6 420 €+8 050 €
2+1 630 €0 €+1 630 €
3+1 630 €0 €+1 630 €
4+1 630 €0 €+1 630 €
5+1 630 €0 €+1 630 €
6+1 630 €0 €+1 630 €
7+1 630 €0 €+1 630 €
8+1 630 €0 €+1 630 €
9+1 630 €+742 €+888 €
10+1 630 €+1 238 €+392 €
11+1 630 €+1 347 €+283 €
12+1 630 €+1 461 €+169 €
13+1 630 €+1 577 €+53 €
14+1 630 €+1 696 €-66 €
15+1 630 €+1 819 €-189 €
16+1 630 €+1 945 €-315 €
17+1 630 €+2 075 €-445 €
18+1 630 €+2 208 €-578 €
19+1 630 €+2 346 €-716 €
20+1 630 €+2 487 €-857 €
21+1 630 €+2 632 €-1 002 €
22+1 630 €+2 781 €-1 151 €
23+1 630 €+2 934 €-1 304 €
24+1 630 €+3 092 €-1 462 €
25+1 630 €+3 255 €-1 625 €
Total+40 750 €+29 214 €+11 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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