Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Pavillon à vendre sur Aulnay-sous-Bois

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface115.54m²
Coût Total301 349€
Loyer Annuel24 699€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 999 €
Surface : 115.54 m²
Prix au m² : 2 163,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

AULNAY-SOUS-BOIS - Secteur du 'GROS SAULE' Opportunité rare sur le secteur ! Nous vous proposons à la vente ce pavillon, idéalement situé proche des écoles, commerces de proximité, des moyens de transport, dont la gare RER B à 15 min à pied, ou encore de différents parcs. Ce bien est composé de la manière suivante, au rez-de-jardin : une entrée avec rangement, une buanderie, un séjour d'été, et un garage. Au 1er étage, un palier desservant : un lumineux séjour de 23 m2 avec vue sur le jardin, une vaste cuisine indépendante aménagée et WC séparé avec lavabo. Au 2ème étage : 3 belles chambres, dont une suite parentale avec sa salle de bain privative, une salle de bain, ainsi qu'un WC séparé. Le tout sur une belle parcelle de 243 m2 arboré avec une jolie terrasse idéal pour partager de bons moments en famille. Contactez-nous pour plus d'informations ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.franklin-immobilier.fr/pdf/honoraires.pdf

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.934231, 2.499789
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 301 349€
Prix d'acquisition : 249 999€
Travaux : 31 350€
Valeur du bien : 281 349€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115.54m²
Loyer prédit : 17.81€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 25.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2058€/mois
Loyer annuel estimé : 24699€/an
Fourchette totale : 1465€ - 2892€/mois
Fourchette annuelle : 17579€ - 34701€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 868,06 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :446 916 €
Prix d'achat :249 999 €
Décote à l'achat :-196 917€ (-44.1%)
Marge achat-revente :145 567€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 349€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 471,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 557,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 163,50€
Coût de l'assurance :25 614,67€
Taxe foncière : 2 469,86€/an
Soit par mois : 205,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 058,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 762,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et carrelage.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, et mise aux normes plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et petites réparations sur le carrelage.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement de la moquette usée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée en état correct nécessitant un rafraîchissement.
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette usée et peinture des murs.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir en état mauvais nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité des installations de plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 350 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète (12 m²): 900€/m² × 12 = 10800€ (incluant meubles, plan de travail, carrelage et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 3 chambres (60 m²): 120€/m² × 60 = 7200€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Réparations carrelage: 450€, Main d'œuvre: 300€ = 1200€
  • Entrée:1 050€
    Peinture entrée (5 m²): 30€/m² × 5 = 150€, Remplacement moquette: 300€, Main d'œuvre: 150€ = 600€
  • Couloir:1 200€
    Peinture couloir (6 m²): 30€/m² × 6 = 180€, Remplacement moquette: 300€, Main d'œuvre: 240€ = 720€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant tableau et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1500€ (incluant vérification et mise à jour de la tuyauterie et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 699 €/an
Calcul : 2 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 349 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 025 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 571 €
Revenus locatifs : +24 699 €
Charges déductibles : -44 571 €
Résultat foncier Année 1 : -19 872 €(Déficit de 19 872 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 172 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 221 €/an
Revenus locatifs : +24 699 €
Charges déductibles : -13 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 478 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9172.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 499 €(65% de 249 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 499 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 699 €44 580 €9 736 €-19 882 €10 700 €9 182 €9 182 €
225 193 €12 967 €9 473 €12 225 €---
325 696 €12 696 €9 201 €13 001 €---
426 210 €12 415 €8 920 €13 796 €---
526 735 €12 125 €8 630 €14 610 €---
627 269 €11 825 €8 331 €15 444 €---
727 815 €11 515 €8 021 €16 299 €---
828 371 €11 195 €7 701 €17 176 €---
928 938 €10 865 €7 370 €18 074 €---
1029 517 €10 523 €7 029 €18 994 €---
1130 108 €10 170 €6 676 €19 937 €---
1230 710 €9 806 €6 311 €20 904 €---
1331 324 €9 429 €5 934 €21 895 €---
1431 950 €9 040 €5 545 €22 911 €---
1532 589 €8 637 €5 143 €23 952 €---
1633 241 €8 222 €4 727 €25 019 €---
1733 906 €7 793 €4 298 €26 113 €---
1834 584 €7 349 €3 855 €27 235 €---
1935 276 €6 891 €3 396 €28 385 €---
2035 981 €6 417 €2 923 €29 564 €---
2136 701 €5 928 €2 434 €30 773 €---
2237 435 €5 423 €1 928 €32 012 €---
2338 184 €4 900 €1 406 €33 283 €---
2438 947 €4 361 €866 €34 586 €---
2539 726 €3 803 €309 €35 923 €---
TOTAL791 105 €258 875 €140 163 €532 230 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 532 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 187 €-3 210 €+8 397 €
2+5 187 €+913 €+4 274 €
3+5 187 €+3 900 €+1 287 €
4+5 187 €+4 139 €+1 048 €
5+5 187 €+4 383 €+804 €
6+5 187 €+4 633 €+554 €
7+5 187 €+4 890 €+297 €
8+5 187 €+5 153 €+34 €
9+5 187 €+5 422 €-235 €
10+5 187 €+5 698 €-511 €
11+5 187 €+5 981 €-794 €
12+5 187 €+6 271 €-1 084 €
13+5 187 €+6 569 €-1 382 €
14+5 187 €+6 873 €-1 686 €
15+5 187 €+7 186 €-1 999 €
16+5 187 €+7 506 €-2 319 €
17+5 187 €+7 834 €-2 647 €
18+5 187 €+8 171 €-2 984 €
19+5 187 €+8 516 €-3 329 €
20+5 187 €+8 869 €-3 682 €
21+5 187 €+9 232 €-4 045 €
22+5 187 €+9 604 €-4 417 €
23+5 187 €+9 985 €-4 798 €
24+5 187 €+10 376 €-5 189 €
25+5 187 €+10 777 €-5 590 €
Total+129 675 €+159 669 €+-29 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →