Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Pavillon à vendre sur Aulnay-sous-Bois

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface115.54
Coût Total301 349
Loyer Annuel24 699
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+295
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 999 €
Surface : 115.54 m²
Prix au m² : 2 163,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

AULNAY-SOUS-BOIS - Secteur du 'GROS SAULE' Opportunité rare sur le secteur ! Nous vous proposons à la vente ce pavillon, idéalement situé proche des écoles, commerces de proximité, des moyens de transport, dont la gare RER B à 15 min à pied, ou encore de différents parcs. Ce bien est composé de la manière suivante, au rez-de-jardin : une entrée avec rangement, une buanderie, un séjour d'été, et un garage. Au 1er étage, un palier desservant : un lumineux séjour de 23 m2 avec vue sur le jardin, une vaste cuisine indépendante aménagée et WC séparé avec lavabo. Au 2ème étage : 3 belles chambres, dont une suite parentale avec sa salle de bain privative, une salle de bain, ainsi qu'un WC séparé. Le tout sur une belle parcelle de 243 m2 arboré avec une jolie terrasse idéal pour partager de bons moments en famille. Contactez-nous pour plus d'informations ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.franklin-immobilier.fr/pdf/honoraires.pdf

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.934231, 2.499789
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 301 349
Prix d'acquisition : 249 999
Travaux : 31 350
Valeur du bien : 281 349
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115.54
Loyer prédit : 17.81€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 25.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2058€/mois
Loyer annuel estimé : 24699€/an
Fourchette totale : 1465€ - 2892€/mois
Fourchette annuelle : 17579€ - 34701€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 868,06 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :446 916
Prix d'achat :249 999
Décote à l'achat :-196 917 (-44.1%)
Marge achat-revente :145 567€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 349
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 471,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 557,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 163,50
Coût de l'assurance :25 614,67
Taxe foncière : 2 469,86€/an
Soit par mois : 205,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 058,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 762,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et carrelage.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, et mise aux normes plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et petites réparations sur le carrelage.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement de la moquette usée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée en état correct nécessitant un rafraîchissement.
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette usée et peinture des murs.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir en état mauvais nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité des installations de plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 350(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800
    Cuisine complète (12 m²): 900€/m² × 12 = 10800€ (incluant meubles, plan de travail, carrelage et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation 3 chambres (60 m²): 120€/m² × 60 = 7200€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Réparations carrelage: 450€, Main d'œuvre: 300€ = 1200€
  • Entrée:1 050
    Peinture entrée (5 m²): 30€/m² × 5 = 150€, Remplacement moquette: 300€, Main d'œuvre: 150€ = 600€
  • Couloir:1 200
    Peinture couloir (6 m²): 30€/m² × 6 = 180€, Remplacement moquette: 300€, Main d'œuvre: 240€ = 720€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant tableau et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 500
    Mise aux normes plomberie: 1500€ (incluant vérification et mise à jour de la tuyauterie et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 699 €/an
Calcul : 2 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 349 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 025 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 571
Revenus locatifs : +24 699
Charges déductibles : -44 571
Résultat foncier Année 1 : -19 872(Déficit de 19 872 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 172
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 221 €/an
Revenus locatifs : +24 699
Charges déductibles : -13 221
Résultat foncier Années 2+ : 11 478 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9172.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 999
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 499(65% de 249 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 499 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 69944 5809 736-19 88210 700 €9 182 €9 182 €
225 19312 9679 47312 225---
325 69612 6969 20113 001---
426 21012 4158 92013 796---
526 73512 1258 63014 610---
627 26911 8258 33115 444---
727 81511 5158 02116 299---
828 37111 1957 70117 176---
928 93810 8657 37018 074---
1029 51710 5237 02918 994---
1130 10810 1706 67619 937---
1230 7109 8066 31120 904---
1331 3249 4295 93421 895---
1431 9509 0405 54522 911---
1532 5898 6375 14323 952---
1633 2418 2224 72725 019---
1733 9067 7934 29826 113---
1834 5847 3493 85527 235---
1935 2766 8913 39628 385---
2035 9816 4172 92329 564---
2136 7015 9282 43430 773---
2237 4355 4231 92832 012---
2338 1844 9001 40633 283---
2438 9474 36186634 586---
2539 7263 80330935 923---
TOTAL791 105258 875140 163532 23010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 532 230
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 187-3 210+8 397
2+5 187+913+4 274
3+5 187+3 900+1 287
4+5 187+4 139+1 048
5+5 187+4 383+804
6+5 187+4 633+554
7+5 187+4 890+297
8+5 187+5 153+34
9+5 187+5 422-235
10+5 187+5 698-511
11+5 187+5 981-794
12+5 187+6 271-1 084
13+5 187+6 569-1 382
14+5 187+6 873-1 686
15+5 187+7 186-1 999
16+5 187+7 506-2 319
17+5 187+7 834-2 647
18+5 187+8 171-2 984
19+5 187+8 516-3 329
20+5 187+8 869-3 682
21+5 187+9 232-4 045
22+5 187+9 604-4 417
23+5 187+9 985-4 798
24+5 187+10 376-5 189
25+5 187+10 777-5 590
Total+129 675+159 669+-29 994
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →