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Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface100m²
Coût Total213 350€
Loyer Annuel14 703€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 590 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Exposition ouest, Non meublé

Situé au premier étage d'un immeuble des années 60, appartement lumineux avec vue dégagée. Il se compose d'une entrée avec nombreux rangements, desservant une double pièce de vie lumineuse, cuisine séparée. L'espace nuit comprend trois chambres, un bureau, une salle de bains et des WC indépendants. Nombreux aménagements possible. Proximité école, commerce et transport. (Arrêt de bus Grand Carcouët 1min) En annexes : une cave et une place de stationnement. Travaux à prévoir. Copropriété de 180 lots - dont 98 lots habitation.

Charges annuelles : 1620 euros.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.231505, -1.596385
Total : 213 350€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 41 630€
Valeur du bien : 200 630€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14703€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1449€/mois
Fourchette annuelle : 12433€ - 17386€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 534,25 €/m²
Basé sur :313 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 425 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-94 425€ (-37.3%)
Marge achat-revente :40 075€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 056,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 118,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 651,71€
Coût de l'assurance :18 668,12€
Taxe foncière : 1 470,27€/an
Soit par mois : 122,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,00€/mois
Soit par an : 1 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 225,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 376,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 630 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 700€ = 7000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 703 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 350 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 620 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 629 €
Revenus locatifs : +14 703 €
Charges déductibles : -52 629 €
Résultat foncier Année 1 : -37 926 €(Déficit de 37 926 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 526 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 999 €/an
Revenus locatifs : +14 703 €
Charges déductibles : -10 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16525.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 703 €52 636 €7 169 €-37 933 €21 400 €16 533 €16 533 €
214 997 €10 815 €6 978 €4 182 €--12 351 €
315 297 €10 618 €6 781 €4 678 €--7 673 €
415 603 €10 415 €6 578 €5 188 €--2 485 €
515 915 €10 204 €6 367 €5 711 €---
616 233 €9 986 €6 149 €6 247 €---
716 558 €9 760 €5 923 €6 797 €---
816 889 €9 527 €5 690 €7 362 €---
917 227 €9 285 €5 448 €7 941 €---
1017 571 €9 036 €5 199 €8 535 €---
1117 922 €8 777 €4 940 €9 145 €---
1218 281 €8 510 €4 673 €9 771 €---
1318 647 €8 234 €4 397 €10 413 €---
1419 019 €7 947 €4 111 €11 072 €---
1519 400 €7 652 €3 815 €11 748 €---
1619 788 €7 345 €3 508 €12 443 €---
1720 184 €7 029 €3 192 €13 155 €---
1820 587 €6 701 €2 864 €13 886 €---
1920 999 €6 362 €2 525 €14 637 €---
2021 419 €6 011 €2 174 €15 408 €---
2121 847 €5 648 €1 811 €16 199 €---
2222 284 €5 273 €1 436 €17 011 €---
2322 730 €4 885 €1 048 €17 845 €---
2423 185 €4 483 €646 €18 702 €---
2523 648 €4 067 €230 €19 581 €---
TOTAL470 932 €241 207 €103 652 €229 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 088 €-6 420 €+9 508 €
2+3 088 €0 €+3 088 €
3+3 088 €0 €+3 088 €
4+3 088 €0 €+3 088 €
5+3 088 €+968 €+2 120 €
6+3 088 €+1 874 €+1 214 €
7+3 088 €+2 039 €+1 049 €
8+3 088 €+2 209 €+879 €
9+3 088 €+2 382 €+706 €
10+3 088 €+2 561 €+527 €
11+3 088 €+2 744 €+344 €
12+3 088 €+2 931 €+157 €
13+3 088 €+3 124 €-36 €
14+3 088 €+3 322 €-234 €
15+3 088 €+3 525 €-437 €
16+3 088 €+3 733 €-645 €
17+3 088 €+3 947 €-859 €
18+3 088 €+4 166 €-1 078 €
19+3 088 €+4 391 €-1 303 €
20+3 088 €+4 622 €-1 534 €
21+3 088 €+4 860 €-1 772 €
22+3 088 €+5 103 €-2 015 €
23+3 088 €+5 354 €-2 266 €
24+3 088 €+5 610 €-2 522 €
25+3 088 €+5 874 €-2 786 €
Total+77 200 €+68 917 €+8 283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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