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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFranconville (95)
Surface74.9m²
Coût Total221 870€
Loyer Annuel14 700€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-336€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 74.9 m²
Prix au m² : 2 523,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Gardien

Un VRAI COUP DE C?UR pour cet appartement de 4 pièces situé a Franconville. En ce qui concerne l'appartement : cuisine aménagée et équipée ouverte sur le double séjour pour un volume de plus de 42m² !! Un espace très agréable pour recevoir !! Deux chambres, salle d'eau, wc séparé, entrée, dégagement et placards. Egalement : double-vitrage, porte blindée, volets électriques, cuisine moderne (- de 5 ans).. Vendu avec une place de parking et une cave. La résidence est clôturée. Le ravalement et l'isolation ont été réalisés fin 2020 début 2021. Un gardien est présent dans la copropriété pour les divers tâches à effectuer . N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou éventuellement pour organiser une visite !! Copropriété de 619 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3476.00 euros.

Ville : Franconville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95130
Coordonnées : 48.994988, 2.219293
Total : 221 870€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 17 750€
Valeur du bien : 206 750€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.9m²
Loyer prédit : 16.36€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 19.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14700€/an
Fourchette totale : 1044€ - 1437€/mois
Fourchette annuelle : 12529€ - 17248€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 918,86 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 622 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-29 622€ (-13.5%)
Marge achat-revente :-3 248€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 092,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,47€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 148,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 019,46€
Coût de l'assurance :16 640,25€
Taxe foncière : 1 470,03€/an
Soit par mois : 122,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 289,67€/mois
Soit par an : 3 476,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 225,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 560,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-335,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 74.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire, notamment pour les fenêtres.
Quantité: 7 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du système d'eau chaude sanitaire et remplacement par un chauffe-eau thermodynamique si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires (lavabo, douche, WC) pour assurer leur bon état.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais un rafraîchissement léger est conseillé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un rafraîchissement léger est conseillé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un entretien est conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 750 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs 20 m²: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Entretien sol:600€
    Entretien revêtement sol: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Franconville (Île-de-France). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 700 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 870 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 476 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 699 €
Revenus locatifs : +14 700 €
Charges déductibles : -30 699 €
Résultat foncier Année 1 : -15 999 €(Déficit de 15 999 €)
Imputable sur revenu global : 15 999 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 949 €/an
Revenus locatifs : +14 700 €
Charges déductibles : -12 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 751 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 700 €30 706 €7 345 €-16 006 €16 006 €--
214 994 €12 760 €7 148 €2 234 €---
315 294 €12 557 €6 945 €2 737 €---
415 600 €12 347 €6 735 €3 253 €---
515 912 €12 130 €6 518 €3 782 €---
616 230 €11 905 €6 294 €4 325 €---
716 555 €11 673 €6 062 €4 881 €---
816 886 €11 433 €5 822 €5 453 €---
917 224 €11 185 €5 574 €6 038 €---
1017 568 €10 929 €5 317 €6 639 €---
1117 920 €10 663 €5 052 €7 256 €---
1218 278 €10 389 €4 777 €7 889 €---
1318 643 €10 105 €4 494 €8 538 €---
1419 016 €9 812 €4 201 €9 204 €---
1519 397 €9 509 €3 897 €9 888 €---
1619 785 €9 195 €3 584 €10 589 €---
1720 180 €8 871 €3 259 €11 309 €---
1820 584 €8 536 €2 924 €12 048 €---
1920 996 €8 189 €2 577 €12 807 €---
2021 415 €7 831 €2 219 €13 585 €---
2121 844 €7 460 €1 848 €14 384 €---
2222 281 €7 077 €1 465 €15 204 €---
2322 726 €6 680 €1 069 €16 046 €---
2423 181 €6 270 €659 €16 910 €---
2523 644 €5 847 €235 €17 798 €---
TOTAL470 853 €264 060 €106 019 €206 793 €16 006 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 802 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 087 €-4 802 €+7 889 €
2+3 087 €+670 €+2 417 €
3+3 087 €+821 €+2 266 €
4+3 087 €+976 €+2 111 €
5+3 087 €+1 135 €+1 952 €
6+3 087 €+1 297 €+1 790 €
7+3 087 €+1 464 €+1 623 €
8+3 087 €+1 636 €+1 451 €
9+3 087 €+1 812 €+1 275 €
10+3 087 €+1 992 €+1 095 €
11+3 087 €+2 177 €+910 €
12+3 087 €+2 367 €+720 €
13+3 087 €+2 561 €+526 €
14+3 087 €+2 761 €+326 €
15+3 087 €+2 966 €+121 €
16+3 087 €+3 177 €-90 €
17+3 087 €+3 393 €-306 €
18+3 087 €+3 614 €-527 €
19+3 087 €+3 842 €-755 €
20+3 087 €+4 075 €-988 €
21+3 087 €+4 315 €-1 228 €
22+3 087 €+4 561 €-1 474 €
23+3 087 €+4 814 €-1 727 €
24+3 087 €+5 073 €-1 986 €
25+3 087 €+5 339 €-2 252 €
Total+77 175 €+62 038 €+15 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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