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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice-de-Pommeray (41)
Surface229m²
Coût Total315 400€
Loyer Annuel22 395€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 960,7 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, Balcon, Jardin, Terrasse

Grande maison de plus de 220 m2 située à Saint Sulpice de pommeray à 3 kms de Blois (41000) comprenant au sous sol un grand garage, une cave, une chaufferie( chauffage au fuel), une salle d'eau, un bureau, une salle de jeu avec insert. A l'étage, une entrée desservant une salle à manger salon de 35 m2, 3chambres, une salle de bain une cuisine, un w.c.et un débarras. A l'étage supérieur 2 pièces, 2 débarras et un grenier aménageable(50 m2~). Dans le jardin en accés direct un garage indépendant peut accueillir 2 voitures. Grilles, portails, portes de garages et volets de façades sont électriques.

Ville : Saint-Sulpice-de-Pommeray
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.608212, 1.275079
Total : 315 400€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 77 800€
Valeur du bien : 297 800€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1866€/mois
Loyer annuel estimé : 22395€/an
Fourchette totale : 1489€ - 2339€/mois
Fourchette annuelle : 17867€ - 28071€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 062,5 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :472 313 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-252 313€ (-53.4%)
Marge achat-revente :156 913€ (33.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 540,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 632,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 698,90€
Coût de l'assurance :27 597,50€
Taxe foncière : 2 239,51€/an
Soit par mois : 186,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 866,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 818,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 229 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 229 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 800 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 900€
    Isolation toiture/combles: 229 m² × 50€/m² = 11450€, Main d'œuvre: 450€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:23 700€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€/fenêtre = 23200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sulpice-de-Pommeray (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 395 €/an
Calcul : 1 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 323 €
Revenus locatifs : +22 395 €
Charges déductibles : -91 323 €
Résultat foncier Année 1 : -68 928 €(Déficit de 68 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 528 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 523 €/an
Revenus locatifs : +22 395 €
Charges déductibles : -13 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47528.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 395 €91 333 €10 190 €-68 938 €21 400 €47 538 €47 538 €
222 843 €13 258 €9 915 €9 585 €--37 953 €
323 300 €12 974 €9 630 €10 326 €--27 627 €
423 766 €12 680 €9 336 €11 086 €--16 541 €
524 241 €12 376 €9 033 €11 865 €--4 676 €
624 726 €12 062 €8 719 €12 664 €---
725 220 €11 738 €8 395 €13 482 €---
825 725 €11 403 €8 060 €14 322 €---
926 239 €11 057 €7 714 €15 182 €---
1026 764 €10 700 €7 356 €16 064 €---
1127 299 €10 330 €6 987 €16 969 €---
1227 845 €9 949 €6 605 €17 897 €---
1328 402 €9 554 €6 211 €18 848 €---
1428 970 €9 147 €5 804 €19 823 €---
1529 550 €8 726 €5 383 €20 824 €---
1630 141 €8 291 €4 948 €21 850 €---
1730 744 €7 842 €4 499 €22 902 €---
1831 359 €7 378 €4 034 €23 981 €---
1931 986 €6 898 €3 555 €25 088 €---
2032 625 €6 402 €3 059 €26 223 €---
2133 278 €5 890 €2 547 €27 387 €---
2233 943 €5 361 €2 018 €28 582 €---
2334 622 €4 815 €1 471 €29 807 €---
2435 315 €4 250 €907 €31 065 €---
2536 021 €3 667 €323 €32 354 €---
TOTAL717 321 €308 084 €146 699 €409 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 703 €-6 420 €+11 123 €
2+4 703 €0 €+4 703 €
3+4 703 €0 €+4 703 €
4+4 703 €0 €+4 703 €
5+4 703 €0 €+4 703 €
6+4 703 €+2 396 €+2 307 €
7+4 703 €+4 045 €+658 €
8+4 703 €+4 296 €+407 €
9+4 703 €+4 555 €+148 €
10+4 703 €+4 819 €-116 €
11+4 703 €+5 091 €-388 €
12+4 703 €+5 369 €-666 €
13+4 703 €+5 654 €-951 €
14+4 703 €+5 947 €-1 244 €
15+4 703 €+6 247 €-1 544 €
16+4 703 €+6 555 €-1 852 €
17+4 703 €+6 871 €-2 168 €
18+4 703 €+7 194 €-2 491 €
19+4 703 €+7 526 €-2 823 €
20+4 703 €+7 867 €-3 164 €
21+4 703 €+8 216 €-3 513 €
22+4 703 €+8 575 €-3 872 €
23+4 703 €+8 942 €-4 239 €
24+4 703 €+9 319 €-4 616 €
25+4 703 €+9 706 €-5 003 €
Total+117 575 €+122 771 €+-5 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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