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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers (49)
Surface215m²
Coût Total271 340€
Loyer Annuel33 847€
Rentabilité12.47%
Cashflow/mois+1 110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 879,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nichée au centre d'un charmant village à moins de 10 minutes de Baugé, cette propriété offre un cadre de vie paisible et authentique. Elle bénéficie d'une surface de terrain généreuse de 1101 m² regroupant une maison principale pleine de charme, une maison supplémentaire et plusieurs dépendances. La maison principale propose une pièce de vie avec poutres apparentes et poêle à bois, une cuisine aménagée équipée, la véranda conduit à une grande salle de jeux avec poêle à bois. A l'étage, vous disposez de 2 chambres et d'une grande salle bain, une chambre supplémentaire se trouve au dessus de la salle de jeu. La maison attenante dispose d'une véranda, d'un séjour, de deux chambres et d'une salle de bain. Le terrain est entièrement clos et propose plusieurs dépendances, un préau/salon d'été, un puits et beaucoup d'autres atouts à découvrir sur place !!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 189 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Benoit VANNIER - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 819 734 740

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 271 340€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 67 220€
Valeur du bien : 256 220€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2821€/mois
Loyer annuel estimé : 33847€/an
Fourchette totale : 2003€ - 3972€/mois
Fourchette annuelle : 24037€ - 47661€/an
Rentabilité brute :12.47%
Fourchette de rentabilité :8.86% - 17.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :79,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 428,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 562,88€
Coût de l'assurance :23 742,25€
Taxe foncière : 3 384,74€/an
Soit par mois : 282,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 820,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 710,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 109,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 220 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 215 m² × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:17 200€
    Isolation toiture/combles: 215 m² × 80€/m² = 17200€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier en fonction des spécificités du projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 847 €/an
Calcul : 2 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 340 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 950 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 385 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 770 €
Revenus locatifs : +33 847 €
Charges déductibles : -80 770 €
Résultat foncier Année 1 : -46 923 €(Déficit de 46 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 523 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 550 €/an
Revenus locatifs : +33 847 €
Charges déductibles : -13 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25523.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 847 €80 779 €9 225 €-46 932 €21 400 €25 532 €25 532 €
234 524 €13 316 €8 981 €21 209 €--4 323 €
335 215 €13 064 €8 729 €22 151 €---
435 919 €12 803 €8 468 €23 117 €---
536 638 €12 532 €8 198 €24 105 €---
637 370 €12 253 €7 919 €25 117 €---
738 118 €11 964 €7 629 €26 154 €---
838 880 €11 664 €7 330 €27 216 €---
939 658 €11 354 €7 020 €28 303 €---
1040 451 €11 034 €6 699 €29 417 €---
1141 260 €10 702 €6 367 €30 558 €---
1242 085 €10 358 €6 024 €31 727 €---
1342 927 €10 003 €5 668 €32 924 €---
1443 785 €9 635 €5 301 €34 150 €---
1544 661 €9 254 €4 920 €35 407 €---
1645 554 €8 860 €4 526 €36 694 €---
1746 465 €8 452 €4 118 €38 013 €---
1847 395 €8 030 €3 696 €39 364 €---
1948 342 €7 593 €3 259 €40 749 €---
2049 309 €7 141 €2 807 €42 168 €---
2150 295 €6 673 €2 339 €43 622 €---
2251 301 €6 189 €1 855 €45 112 €---
2352 327 €5 688 €1 353 €46 640 €---
2453 374 €5 169 €835 €48 205 €---
2554 441 €4 632 €298 €49 809 €---
TOTAL1 084 142 €309 144 €133 563 €774 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 774 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 108 €-6 420 €+13 528 €
2+7 108 €0 €+7 108 €
3+7 108 €+5 348 €+1 760 €
4+7 108 €+6 935 €+173 €
5+7 108 €+7 232 €-124 €
6+7 108 €+7 535 €-427 €
7+7 108 €+7 846 €-738 €
8+7 108 €+8 165 €-1 057 €
9+7 108 €+8 491 €-1 383 €
10+7 108 €+8 825 €-1 717 €
11+7 108 €+9 167 €-2 059 €
12+7 108 €+9 518 €-2 410 €
13+7 108 €+9 877 €-2 769 €
14+7 108 €+10 245 €-3 137 €
15+7 108 €+10 622 €-3 514 €
16+7 108 €+11 008 €-3 900 €
17+7 108 €+11 404 €-4 296 €
18+7 108 €+11 809 €-4 701 €
19+7 108 €+12 225 €-5 117 €
20+7 108 €+12 650 €-5 542 €
21+7 108 €+13 087 €-5 979 €
22+7 108 €+13 534 €-6 426 €
23+7 108 €+13 992 €-6 884 €
24+7 108 €+14 461 €-7 353 €
25+7 108 €+14 943 €-7 835 €
Total+177 700 €+232 500 €+-54 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 248 jours
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