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Appartement à vendre

VilleDouai (59)
Surface70m²
Coût Total118 400€
Loyer Annuel8 074€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Belle vue

Appartement lumineux 2 chambres à Douai

  • 2 chambres confortables.
  • Balcon offrant une vue dégagée sur la végétation environnante.
  • Chaudière neuve garantissant un confort optimal
  • Une cave pour vous offrir un espace de rangement supplémentaire
  • Un garage privatif.

les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.366071, 3.069778
Total : 118 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8074€/an
Fourchette totale : 530€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6358€ - 10253€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 506,85 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 480 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-25 480€ (-24.2%)
Marge achat-revente :-12 920€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 609,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 634,35€
Coût de l'assurance :8 880,00€
Taxe foncière : 807,38€/an
Soit par mois : 67,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 672,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, y compris électroménager et placards
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée mais fonctionnelle

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:1 300€
    Peinture des murs et plafonds: 2 chambres × 650€ = 1300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 074 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 019 €
Revenus locatifs : +8 074 €
Charges déductibles : -37 019 €
Résultat foncier Année 1 : -28 946 €(Déficit de 28 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 019 €/an
Revenus locatifs : +8 074 €
Charges déductibles : -5 019 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7545.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 074 €37 023 €3 861 €-28 949 €21 400 €7 549 €7 549 €
28 235 €4 919 €3 757 €3 316 €--4 233 €
38 400 €4 812 €3 649 €3 588 €--645 €
48 568 €4 701 €3 538 €3 867 €---
58 739 €4 586 €3 424 €4 153 €---
68 914 €4 468 €3 305 €4 446 €---
79 092 €4 345 €3 183 €4 747 €---
89 274 €4 219 €3 056 €5 056 €---
99 460 €4 088 €2 925 €5 372 €---
109 649 €3 953 €2 790 €5 696 €---
119 842 €3 813 €2 650 €6 029 €---
1210 039 €3 668 €2 506 €6 370 €---
1310 240 €3 519 €2 357 €6 720 €---
1410 444 €3 365 €2 202 €7 080 €---
1510 653 €3 205 €2 043 €7 448 €---
1610 866 €3 041 €1 878 €7 826 €---
1711 084 €2 870 €1 708 €8 213 €---
1811 305 €2 694 €1 532 €8 611 €---
1911 531 €2 512 €1 350 €9 019 €---
2011 762 €2 324 €1 162 €9 438 €---
2111 997 €2 130 €967 €9 867 €---
2212 237 €1 929 €767 €10 308 €---
2312 482 €1 722 €559 €10 760 €---
2412 732 €1 507 €345 €11 225 €---
2512 986 €1 285 €123 €11 701 €---
TOTAL258 608 €116 699 €55 634 €141 909 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 696 €-6 420 €+8 116 €
2+1 696 €0 €+1 696 €
3+1 696 €0 €+1 696 €
4+1 696 €+967 €+729 €
5+1 696 €+1 246 €+450 €
6+1 696 €+1 334 €+362 €
7+1 696 €+1 424 €+272 €
8+1 696 €+1 517 €+179 €
9+1 696 €+1 612 €+84 €
10+1 696 €+1 709 €-13 €
11+1 696 €+1 809 €-113 €
12+1 696 €+1 911 €-215 €
13+1 696 €+2 016 €-320 €
14+1 696 €+2 124 €-428 €
15+1 696 €+2 234 €-538 €
16+1 696 €+2 348 €-652 €
17+1 696 €+2 464 €-768 €
18+1 696 €+2 583 €-887 €
19+1 696 €+2 706 €-1 010 €
20+1 696 €+2 831 €-1 135 €
21+1 696 €+2 960 €-1 264 €
22+1 696 €+3 092 €-1 396 €
23+1 696 €+3 228 €-1 532 €
24+1 696 €+3 367 €-1 671 €
25+1 696 €+3 510 €-1 814 €
Total+42 400 €+42 573 €+-173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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