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Maison à vendre 6 pièces Saint Gaultier (36)

VilleSaint-Gaultier (36)
Surface164
Coût Total155 080
Loyer Annuel12 826
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 829,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 164 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Orientation sud, 584 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Salon, Cave, 1 salle de douche, Chauffage électrique

Située à Saint Gautier, à 2min des écoles et des commerces, à seulement 20 minutes de Châteauroux et à 3 heures de Paris.

Je vous présente cette maison en pierre de 164m², sur 3 niveaux, avec jardin et dépendances.

Le rez de chaussée vous propose un grand espace de vie lumineux, de plus de 50m² avec espaces salon, cuisine et salle à manger, largement ouverts. Il est complété par un bureau ou chambre, et un WC.

Le premier étage s'ouvre sur un palier à aménager selon vos envies en coin salon, bibliothèque, bureau. Il dispose d'un poêle à granulés, pour atmosphère chaleureuse. Sur ce niveau se trouvent deux grandes chambres (17m² et 20m²) et une salle de bains.

Le 2ème étage dispose d'une chambre de plus de 20m², une salle d'eau et Wc séparés. Une petite terrasse permet d'accéder directement au jardin, ou de se détendre au calme.

Le jardin clos, de plus de 450m², dispose d'un puits, de deux dépendances permettant de faire un atelier et stocker matériels et vélos.

Caractéristiques :

  • Chauffage électrique et poêle à Granulés
  • Huisseries Pvc double vitrage
  • Volets roulants
  • Taxe foncières : 751€
  • Toiture refaite il y a 10 ans
  • Travaux de finitions à prévoir

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Contactez Nathalie Dauby Entrepreneur Individuel, Agent commercial (Rsac N°814 695 391 Greffe de Chateauroux) (réf. 609153 )

Ville : Saint-Gaultier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36800
Coordonnées : 46.635093, 1.422832
Total : 155 080
Prix d'acquisition : 136 000
Travaux : 8 200
Valeur du bien : 144 200
Frais de notaire : 10 880
Coût estimé : 10 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164
Loyer prédit : 6.52€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1069€/mois
Loyer annuel estimé : 12826€/an
Fourchette totale : 858€ - 1331€/mois
Fourchette annuelle : 10302€ - 15970€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :920 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 880
Prix d'achat :136 000
Décote à l'achat :-14 880 (-9.9%)
Marge achat-revente :-4 200€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 830,11
Coût de l'assurance :13 569,50
Taxe foncière : 751,00€/an
Soit par mois : 62,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 068,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles performants
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 200(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation Combles:8 200
    Isolation combles: 164 m² × 50€/m² = 8200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaultier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 826 €/an
Calcul : 1 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 080 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 854
Revenus locatifs : +12 826
Charges déductibles : -14 854
Résultat foncier Année 1 : -2 027(Déficit de 2 027 €)
Imputable sur revenu global : 2 027
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 654 €/an
Revenus locatifs : +12 826
Charges déductibles : -6 654
Résultat foncier Années 2+ : 6 173 €/an
Prix d'achat du bien : 136 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 82614 8595 365-2 0322 032 €--
213 0836 5185 2246 565---
313 3456 3725 0796 972---
413 6116 2224 9287 390---
513 8846 0664 7727 818---
614 1615 9044 6108 257---
714 4455 7374 4438 708---
814 7335 5634 2709 170---
915 0285 3844 0909 644---
1015 3295 1983 90410 131---
1115 6355 0053 71210 630---
1215 9484 8063 51211 142---
1316 2674 6003 30611 667---
1416 5924 3863 09212 206---
1516 9244 1652 87112 760---
1617 2633 9352 64113 327---
1717 6083 6982 40413 910---
1817 9603 4522 15814 508---
1918 3193 1971 90415 122---
2018 6862 9341 64015 752---
2119 0592 6611 36716 399---
2219 4402 3781 08417 062---
2319 8292 08579117 744---
2420 2261 78248818 444---
2520 6301 46817419 162---
TOTAL410 832118 37577 830292 4582 032Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 610
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 458
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 694-610+3 304
2+2 694+1 969+725
3+2 694+2 092+602
4+2 694+2 217+477
5+2 694+2 345+349
6+2 694+2 477+217
7+2 694+2 612+82
8+2 694+2 751-57
9+2 694+2 893-199
10+2 694+3 039-345
11+2 694+3 189-495
12+2 694+3 343-649
13+2 694+3 500-806
14+2 694+3 662-968
15+2 694+3 828-1 134
16+2 694+3 998-1 304
17+2 694+4 173-1 479
18+2 694+4 352-1 658
19+2 694+4 537-1 843
20+2 694+4 726-2 032
21+2 694+4 920-2 226
22+2 694+5 119-2 425
23+2 694+5 323-2 629
24+2 694+5 533-2 839
25+2 694+5 749-3 055
Total+67 350+87 737+-20 387
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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