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T2 avec Balcon La Rose des Vents

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface48m²
Coût Total98 060€
Loyer Annuel7 706€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 291,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Résidence calme avec Gardien. Vue magnifique

Chauffage collectif Biomasse avec eau chaude et froide

Pas d'agences immobilières, Merci

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.837440, 1.229210
Total : 98 060€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 31 100€
Valeur du bien : 93 100€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7706€/an
Fourchette totale : 513€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 6157€ - 9646€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 506,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 454,14€
Coût de l'assurance :8 335,10€
Taxe foncière : 770,63€/an
Soit par mois : 64,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 642,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif Biomasse
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système d'eau chaude
Vérification du système d'eau chaude pour s'assurer de son efficacité
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - S'assurer que l'eau chaude est fournie efficacement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures légèrement datées et mise à jour de la robinetterie
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - Peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Aucun travail nécessaire, état bon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 100 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Vérification système chauffage collectif Biomasse: 1 système × 500€ = 500€
  • Eau chaude:1 000€
    Vérification système eau chaude: 1 système × 1000€ = 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain (6 m²): 6 m² × 1500€/m² = 9000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:0€
    Aucun travail nécessaire dans le salon: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 706 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 060 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 359 €
Revenus locatifs : +7 706 €
Charges déductibles : -35 359 €
Résultat foncier Année 1 : -27 653 €(Déficit de 27 653 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 259 €/an
Revenus locatifs : +7 706 €
Charges déductibles : -4 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6253.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 706 €35 362 €3 158 €-27 656 €21 400 €6 256 €6 256 €
27 860 €4 177 €3 073 €3 683 €--2 573 €
38 018 €4 089 €2 985 €3 929 €---
48 178 €3 998 €2 893 €4 180 €---
58 342 €3 903 €2 799 €4 438 €---
68 508 €3 806 €2 702 €4 702 €---
78 679 €3 705 €2 601 €4 973 €---
88 852 €3 602 €2 498 €5 251 €---
99 029 €3 494 €2 390 €5 535 €---
109 210 €3 383 €2 279 €5 826 €---
119 394 €3 269 €2 165 €6 125 €---
129 582 €3 150 €2 046 €6 431 €---
139 773 €3 028 €1 924 €6 745 €---
149 969 €2 902 €1 798 €7 067 €---
1510 168 €2 771 €1 667 €7 397 €---
1610 372 €2 637 €1 533 €7 735 €---
1710 579 €2 497 €1 393 €8 082 €---
1810 791 €2 354 €1 250 €8 437 €---
1911 006 €2 205 €1 101 €8 801 €---
2011 227 €2 051 €947 €9 175 €---
2111 451 €1 893 €789 €9 558 €---
2211 680 €1 729 €625 €9 951 €---
2311 914 €1 560 €456 €10 354 €---
2412 152 €1 385 €281 €10 767 €---
2512 395 €1 204 €100 €11 191 €---
TOTAL246 834 €104 155 €45 454 €142 679 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 618 €-6 420 €+8 038 €
2+1 618 €0 €+1 618 €
3+1 618 €+407 €+1 211 €
4+1 618 €+1 254 €+364 €
5+1 618 €+1 331 €+287 €
6+1 618 €+1 411 €+207 €
7+1 618 €+1 492 €+126 €
8+1 618 €+1 575 €+43 €
9+1 618 €+1 660 €-42 €
10+1 618 €+1 748 €-130 €
11+1 618 €+1 838 €-220 €
12+1 618 €+1 929 €-311 €
13+1 618 €+2 024 €-406 €
14+1 618 €+2 120 €-502 €
15+1 618 €+2 219 €-601 €
16+1 618 €+2 320 €-702 €
17+1 618 €+2 424 €-806 €
18+1 618 €+2 531 €-913 €
19+1 618 €+2 640 €-1 022 €
20+1 618 €+2 753 €-1 135 €
21+1 618 €+2 867 €-1 249 €
22+1 618 €+2 985 €-1 367 €
23+1 618 €+3 106 €-1 488 €
24+1 618 €+3 230 €-1 612 €
25+1 618 €+3 357 €-1 739 €
Total+40 450 €+42 804 €+-2 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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