Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement centre ville Soultz

VilleSoultz-Haut-Rhin (68)
Surface105
Coût Total163 860
Loyer Annuel11 889
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 107 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 019,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement de 105 m² en plein centre-ville – 105 000 €

Situé au 2ᵉ étage d'une petite copropriété avec syndic bénévole, cet appartement de 105 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel.

Ses atouts :

  • Grande pièce de vie salon/cuisine de 50 m².
  • 3 chambres.
  • Isolation des murs extérieurs déjà réalisée.
  • Tableau électrique entièrement rénové par un professionnel.
  • Cuisine prête à être installée : toutes les arrivées et prises électriques sont déjà en place (four, plaque de cuisson, lave-vaisselle, hotte, etc.).
  • Grenier privatif d'environ 60 m² en complément.

La copropriété est très économique avec seulement 40 € de charges par mois, comprenant l'assurance du bâtiment et l'électricité des parties communes.

L'appartement est idéalement situé à seulement 30 mètres de la place principale, en plein centre-ville, avec de nombreuses possibilités de stationnement à proximité.

Il ne vous restera plus qu'à personnaliser l'appartement selon vos envies en posant le parquet de votre choix et en installant votre cuisine.

Prix : 105 000 €, soit seulement 1 000 €/m².

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Soultz-Haut-Rhin
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68360
Coordonnées : 47.884520, 7.230720
Total : 163 860
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 48 300
Valeur du bien : 155 300
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11889€/an
Fourchette totale : 789€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 9470€ - 14926€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 870,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 028,17
Coût de l'assurance :14 337,75
Taxe foncière : 1 188,91€/an
Soit par mois : 99,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 990,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir et à équiper
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soultz-Haut-Rhin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 860 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 254
Revenus locatifs : +11 889
Charges déductibles : -56 254
Résultat foncier Année 1 : -44 365(Déficit de 44 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 965
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 954 €/an
Revenus locatifs : +11 889
Charges déductibles : -7 954
Résultat foncier Années 2+ : 3 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22965.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 88956 2605 717-44 37121 400 €22 971 €22 971 €
212 1277 8115 5684 316--18 654 €
312 3697 6565 4144 713--13 941 €
412 6177 4965 2545 121--8 820 €
512 8697 3305 0885 539--3 281 €
613 1277 1584 9165 968---
713 3896 9814 7386 409---
813 6576 7964 5546 861---
913 9306 6054 3637 325---
1014 2096 4084 1657 801---
1114 4936 2033 9608 290---
1214 7835 9903 7488 792---
1315 0785 7713 5289 308---
1415 3805 5433 3009 837---
1515 6875 3073 06510 381---
1616 0015 0632 82010 939---
1716 3214 8092 56711 512---
1816 6484 5472 30512 100---
1916 9814 2762 03312 705---
2017 3203 9941 75213 326---
2117 6673 7031 46013 964---
2218 0203 4011 15914 619---
2318 3803 08884615 292---
2418 7482 76452215 984---
2519 1232 42918616 694---
TOTAL380 813187 38983 028193 42421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 424
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497-6 420+8 917
2+2 4970+2 497
3+2 4970+2 497
4+2 4970+2 497
5+2 4970+2 497
6+2 497+806+1 691
7+2 497+1 923+574
8+2 497+2 058+439
9+2 497+2 197+300
10+2 497+2 340+157
11+2 497+2 487+10
12+2 497+2 638-141
13+2 497+2 792-295
14+2 497+2 951-454
15+2 497+3 114-617
16+2 497+3 282-785
17+2 497+3 454-957
18+2 497+3 630-1 133
19+2 497+3 811-1 314
20+2 497+3 998-1 501
21+2 497+4 189-1 692
22+2 497+4 386-1 889
23+2 497+4 588-2 091
24+2 497+4 795-2 298
25+2 497+5 008-2 511
Total+62 425+58 027+4 398
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →