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Appartement centre ville Soultz

Bien expiré
VilleSoultz-Haut-Rhin (68)
Surface105m²
Coût Total163 860€
Loyer Annuel11 889€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 107 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 019,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement de 105 m² en plein centre-ville – 105 000 €

Situé au 2ᵉ étage d'une petite copropriété avec syndic bénévole, cet appartement de 105 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel.

Ses atouts :

  • Grande pièce de vie salon/cuisine de 50 m².
  • 3 chambres.
  • Isolation des murs extérieurs déjà réalisée.
  • Tableau électrique entièrement rénové par un professionnel.
  • Cuisine prête à être installée : toutes les arrivées et prises électriques sont déjà en place (four, plaque de cuisson, lave-vaisselle, hotte, etc.).
  • Grenier privatif d'environ 60 m² en complément.

La copropriété est très économique avec seulement 40 € de charges par mois, comprenant l'assurance du bâtiment et l'électricité des parties communes.

L'appartement est idéalement situé à seulement 30 mètres de la place principale, en plein centre-ville, avec de nombreuses possibilités de stationnement à proximité.

Il ne vous restera plus qu'à personnaliser l'appartement selon vos envies en posant le parquet de votre choix et en installant votre cuisine.

Prix : 105 000 €, soit seulement 1 000 €/m².

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Soultz-Haut-Rhin
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68360
Coordonnées : 47.884520, 7.230720
Total : 163 860€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 155 300€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11889€/an
Fourchette totale : 789€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 9470€ - 14926€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 870,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 028,17€
Coût de l'assurance :14 337,75€
Taxe foncière : 1 188,91€/an
Soit par mois : 99,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 990,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir et à équiper
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soultz-Haut-Rhin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 860 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 254 €
Revenus locatifs : +11 889 €
Charges déductibles : -56 254 €
Résultat foncier Année 1 : -44 365 €(Déficit de 44 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 954 €/an
Revenus locatifs : +11 889 €
Charges déductibles : -7 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22965.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 889 €56 260 €5 717 €-44 371 €21 400 €22 971 €22 971 €
212 127 €7 811 €5 568 €4 316 €--18 654 €
312 369 €7 656 €5 414 €4 713 €--13 941 €
412 617 €7 496 €5 254 €5 121 €--8 820 €
512 869 €7 330 €5 088 €5 539 €--3 281 €
613 127 €7 158 €4 916 €5 968 €---
713 389 €6 981 €4 738 €6 409 €---
813 657 €6 796 €4 554 €6 861 €---
913 930 €6 605 €4 363 €7 325 €---
1014 209 €6 408 €4 165 €7 801 €---
1114 493 €6 203 €3 960 €8 290 €---
1214 783 €5 990 €3 748 €8 792 €---
1315 078 €5 771 €3 528 €9 308 €---
1415 380 €5 543 €3 300 €9 837 €---
1515 687 €5 307 €3 065 €10 381 €---
1616 001 €5 063 €2 820 €10 939 €---
1716 321 €4 809 €2 567 €11 512 €---
1816 648 €4 547 €2 305 €12 100 €---
1916 981 €4 276 €2 033 €12 705 €---
2017 320 €3 994 €1 752 €13 326 €---
2117 667 €3 703 €1 460 €13 964 €---
2218 020 €3 401 €1 159 €14 619 €---
2318 380 €3 088 €846 €15 292 €---
2418 748 €2 764 €522 €15 984 €---
2519 123 €2 429 €186 €16 694 €---
TOTAL380 813 €187 389 €83 028 €193 424 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497 €-6 420 €+8 917 €
2+2 497 €0 €+2 497 €
3+2 497 €0 €+2 497 €
4+2 497 €0 €+2 497 €
5+2 497 €0 €+2 497 €
6+2 497 €+806 €+1 691 €
7+2 497 €+1 923 €+574 €
8+2 497 €+2 058 €+439 €
9+2 497 €+2 197 €+300 €
10+2 497 €+2 340 €+157 €
11+2 497 €+2 487 €+10 €
12+2 497 €+2 638 €-141 €
13+2 497 €+2 792 €-295 €
14+2 497 €+2 951 €-454 €
15+2 497 €+3 114 €-617 €
16+2 497 €+3 282 €-785 €
17+2 497 €+3 454 €-957 €
18+2 497 €+3 630 €-1 133 €
19+2 497 €+3 811 €-1 314 €
20+2 497 €+3 998 €-1 501 €
21+2 497 €+4 189 €-1 692 €
22+2 497 €+4 386 €-1 889 €
23+2 497 €+4 588 €-2 091 €
24+2 497 €+4 795 €-2 298 €
25+2 497 €+5 008 €-2 511 €
Total+62 425 €+58 027 €+4 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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