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Appartement à vendre

VilleVerdun (55)
Surface91m²
Coût Total110 200€
Loyer Annuel9 231€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 978,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Exclusivité Safti! Situé à Verdun proche centre ville et des parkings ,cet appartement offre un cadre de vie agréable avec ses commerces de proximité, La localisation de ce bien permet un accès rapide aux transports en commun ainsi qu'aux principaux axes routiers, facilitant ainsi les déplacements quotidiens.

D'une surface habitable de 91m², ce bien propose un agencement optimal avec un séjour lumineux et une cuisine semi équipée ainsi qu'un coin salon. Le premier étage comprend deux chambres, une salle de douche et des toilettes et une buanderie. Le troisième niveau abrite un espace bureau ou une troisième chambre avec un accès extérieur idéal pour profiter des beaux jours. Avec un extérieur et une cave en sous-sol, cet appartement répond aux besoins de ceux en quête de confort et de fonctionnalité dans un cadre de vie harmonieux. A visiter rapidement!

Le bien comprend 5 lots, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 89 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Séverine MARQUE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BAR LE DUC sous le numéro 519 463 590

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.157939, 5.379743
Total : 110 200€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 14 080€
Valeur du bien : 103 080€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9231€/an
Fourchette totale : 548€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 6572€ - 12967€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 277,09 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 215 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-27 215€ (-23.4%)
Marge achat-revente :6 015€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :32,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 034,87€
Coût de l'assurance :9 642,50€
Taxe foncière : 923,11€/an
Soit par mois : 76,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 080 €(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m², et la rénovation de salle de bain complète à 2000€/m². ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 231 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 200 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 869 €
Revenus locatifs : +9 231 €
Charges déductibles : -18 869 €
Résultat foncier Année 1 : -9 638 €(Déficit de 9 638 €)
Imputable sur revenu global : 9 638 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 789 €/an
Revenus locatifs : +9 231 €
Charges déductibles : -4 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 442 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 231 €18 873 €3 484 €-9 641 €9 641 €--
29 416 €4 698 €3 389 €4 718 €---
39 604 €4 599 €3 291 €5 005 €---
49 796 €4 498 €3 189 €5 298 €---
59 992 €4 394 €3 085 €5 598 €---
610 192 €4 286 €2 977 €5 906 €---
710 396 €4 174 €2 865 €6 222 €---
810 604 €4 059 €2 750 €6 545 €---
910 816 €3 940 €2 631 €6 875 €---
1011 032 €3 818 €2 509 €7 214 €---
1111 253 €3 691 €2 382 €7 562 €---
1211 478 €3 560 €2 251 €7 918 €---
1311 707 €3 425 €2 116 €8 282 €---
1411 941 €3 286 €1 977 €8 656 €---
1512 180 €3 142 €1 833 €9 038 €---
1612 424 €2 993 €1 684 €9 431 €---
1712 672 €2 840 €1 531 €9 833 €---
1812 926 €2 681 €1 372 €10 244 €---
1913 184 €2 518 €1 209 €10 667 €---
2013 448 €2 349 €1 040 €11 099 €---
2113 717 €2 174 €866 €11 542 €---
2213 991 €1 994 €686 €11 997 €---
2314 271 €1 809 €500 €12 463 €---
2414 557 €1 617 €308 €12 940 €---
2514 848 €1 419 €110 €13 429 €---
TOTAL295 675 €96 835 €50 035 €198 840 €9 641 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 892 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-2 892 €+4 831 €
2+1 939 €+1 415 €+524 €
3+1 939 €+1 501 €+438 €
4+1 939 €+1 589 €+350 €
5+1 939 €+1 680 €+259 €
6+1 939 €+1 772 €+167 €
7+1 939 €+1 866 €+73 €
8+1 939 €+1 963 €-24 €
9+1 939 €+2 063 €-124 €
10+1 939 €+2 164 €-225 €
11+1 939 €+2 269 €-330 €
12+1 939 €+2 375 €-436 €
13+1 939 €+2 485 €-546 €
14+1 939 €+2 597 €-658 €
15+1 939 €+2 712 €-773 €
16+1 939 €+2 829 €-890 €
17+1 939 €+2 950 €-1 011 €
18+1 939 €+3 073 €-1 134 €
19+1 939 €+3 200 €-1 261 €
20+1 939 €+3 330 €-1 391 €
21+1 939 €+3 463 €-1 524 €
22+1 939 €+3 599 €-1 660 €
23+1 939 €+3 739 €-1 800 €
24+1 939 €+3 882 €-1 943 €
25+1 939 €+4 029 €-2 090 €
Total+48 475 €+59 652 €+-11 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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