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Appartement à vendre

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface88.27m²
Coût Total236 900€
Loyer Annuel17 715€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 88.27 m²
Prix au m² : 2 152,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 3 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Pas de cave

AULNAY SOUS BOIS - LIGNE 16

Proche de la crèche, de l'école élémentaire André MALRAUX et du collège Pablo Neruda, proches de toutes commodités, à 10 minutes de la gare RER, du futur métro et du centre commercial BEAU SEVRAN.

Appartement de type F4 de 90m² comprenant : entrée, séjour 25m2, cuisine indépendante , 3 chambres avec placards, SDB , SBA ,WC séparé. Un box en sous sol.

Idéal pour investissement ou une grande famille !

ATTENTION AU COUP DE COEUR!! Prix : 190000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 1 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1.0 euros/an Bien proposé par Sanjeev GUNARAJAH EI, agent commercial (RSAC 952281129)

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.941546, 2.490803
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 236 900€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 221 700€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.27m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1476€/mois
Loyer annuel estimé : 17715€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1958€/mois
Fourchette annuelle : 13356€ - 23497€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 308,82 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 070 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-102 070€ (-34.9%)
Marge achat-revente :55 170€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :86,86€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 266,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 990,23€
Coût de l'assurance :26 059,00€
Taxe foncière : 1 771,49€/an
Soit par mois : 147,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 476,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 414,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 88.27 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état présumé bon mais mise à jour nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 3500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€/fenêtre = 9000€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 4000€, Plomberie et électricité: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 715 €/an
Calcul : 1 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 900 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 042 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 584 €
Revenus locatifs : +17 715 €
Charges déductibles : -42 584 €
Résultat foncier Année 1 : -24 869 €(Déficit de 24 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 469 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 884 €/an
Revenus locatifs : +17 715 €
Charges déductibles : -10 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3468.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 715 €42 591 €8 078 €-24 876 €21 400 €3 476 €3 476 €
218 069 €10 678 €7 864 €7 391 €---
318 431 €10 458 €7 644 €7 973 €---
418 799 €10 230 €7 416 €8 570 €---
519 175 €9 993 €7 180 €9 182 €---
619 559 €9 749 €6 935 €9 810 €---
719 950 €9 496 €6 682 €10 454 €---
820 349 €9 234 €6 420 €11 115 €---
920 756 €8 963 €6 149 €11 793 €---
1021 171 €8 682 €5 868 €12 489 €---
1121 594 €8 392 €5 578 €13 203 €---
1222 026 €8 091 €5 277 €13 935 €---
1322 467 €7 780 €4 966 €14 687 €---
1422 916 €7 458 €4 644 €15 459 €---
1523 374 €7 124 €4 310 €16 250 €---
1623 842 €6 779 €3 965 €17 063 €---
1724 319 €6 422 €3 608 €17 897 €---
1824 805 €6 052 €3 238 €18 753 €---
1925 301 €5 670 €2 856 €19 632 €---
2025 807 €5 273 €2 460 €20 534 €---
2126 323 €4 864 €2 050 €21 460 €---
2226 850 €4 439 €1 625 €22 411 €---
2327 387 €4 000 €1 186 €23 387 €---
2427 935 €3 545 €732 €24 389 €---
2528 493 €3 075 €261 €25 418 €---
TOTAL567 414 €219 037 €116 990 €348 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 720 €-6 420 €+10 140 €
2+3 720 €+1 174 €+2 546 €
3+3 720 €+2 392 €+1 328 €
4+3 720 €+2 571 €+1 149 €
5+3 720 €+2 755 €+965 €
6+3 720 €+2 943 €+777 €
7+3 720 €+3 136 €+584 €
8+3 720 €+3 335 €+385 €
9+3 720 €+3 538 €+182 €
10+3 720 €+3 747 €-27 €
11+3 720 €+3 961 €-241 €
12+3 720 €+4 181 €-461 €
13+3 720 €+4 406 €-686 €
14+3 720 €+4 638 €-918 €
15+3 720 €+4 875 €-1 155 €
16+3 720 €+5 119 €-1 399 €
17+3 720 €+5 369 €-1 649 €
18+3 720 €+5 626 €-1 906 €
19+3 720 €+5 890 €-2 170 €
20+3 720 €+6 160 €-2 440 €
21+3 720 €+6 438 €-2 718 €
22+3 720 €+6 723 €-3 003 €
23+3 720 €+7 016 €-3 296 €
24+3 720 €+7 317 €-3 597 €
25+3 720 €+7 626 €-3 906 €
Total+93 000 €+104 513 €+-11 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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