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Duplex à vendre

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface59m²
Coût Total86 520€
Loyer Annuel6 243€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 25 m²), 2 chambres, Pas de balcon

Idéalement situé en plein centre-ville de Cosne-sur-Loire, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, gare…), venez découvrir cet agréable appartement en duplex offrant une belle luminosité. Il se compose, au premier niveau, d'un séjour spacieux, d'une cuisine équipée et d'une salle de bains avec WC. À l'étage, vous trouverez deux chambres confortables. Situé dans une résidence sécurisée, ce bien dispose également d'une cave idéale pour le stockage. Chauffage individuel. Cet appartement saura séduire par sa luminosité, sa situation privilégiée et son bon agencement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.418729, 2.953509
Total : 86 520€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 81 800€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 520€/mois
Loyer annuel estimé : 6243€/an
Fourchette totale : 408€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 4895€ - 7961€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,4 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :66 045 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-7 045€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-20 475€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 449,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 654,42€
Coût de l'assurance :7 570,50€
Taxe foncière : 624,28€/an
Soit par mois : 52,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 520,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et remplacement des éléments usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:800€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations pour la cuisine et la salle de bain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 243 €/an
Calcul : 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 545 €
Revenus locatifs : +6 243 €
Charges déductibles : -26 545 €
Résultat foncier Année 1 : -20 303 €(Déficit de 20 303 €)
Imputable sur revenu global : 20 303 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 745 €/an
Revenus locatifs : +6 243 €
Charges déductibles : -3 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 497 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 243 €26 548 €2 821 €-20 305 €20 305 €--
26 368 €3 672 €2 745 €2 695 €---
36 495 €3 594 €2 667 €2 901 €---
46 625 €3 513 €2 586 €3 112 €---
56 757 €3 429 €2 502 €3 329 €---
66 893 €3 342 €2 415 €3 550 €---
77 030 €3 253 €2 326 €3 778 €---
87 171 €3 160 €2 233 €4 011 €---
97 314 €3 065 €2 138 €4 250 €---
107 461 €2 966 €2 039 €4 495 €---
117 610 €2 864 €1 937 €4 746 €---
127 762 €2 758 €1 831 €5 004 €---
137 917 €2 649 €1 722 €5 268 €---
148 076 €2 536 €1 609 €5 539 €---
158 237 €2 420 €1 493 €5 817 €---
168 402 €2 299 €1 372 €6 103 €---
178 570 €2 175 €1 248 €6 395 €---
188 741 €2 046 €1 119 €6 695 €---
198 916 €1 913 €986 €7 003 €---
209 095 €1 776 €849 €7 319 €---
219 277 €1 634 €707 €7 642 €---
229 462 €1 487 €560 €7 975 €---
239 651 €1 336 €409 €8 316 €---
249 844 €1 179 €252 €8 665 €---
2510 041 €1 017 €90 €9 024 €---
TOTAL199 959 €86 632 €40 654 €113 327 €20 305 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 092 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 311 €-6 092 €+7 403 €
2+1 311 €+809 €+502 €
3+1 311 €+870 €+441 €
4+1 311 €+934 €+377 €
5+1 311 €+999 €+312 €
6+1 311 €+1 065 €+246 €
7+1 311 €+1 133 €+178 €
8+1 311 €+1 203 €+108 €
9+1 311 €+1 275 €+36 €
10+1 311 €+1 348 €-37 €
11+1 311 €+1 424 €-113 €
12+1 311 €+1 501 €-190 €
13+1 311 €+1 580 €-269 €
14+1 311 €+1 662 €-351 €
15+1 311 €+1 745 €-434 €
16+1 311 €+1 831 €-520 €
17+1 311 €+1 919 €-608 €
18+1 311 €+2 009 €-698 €
19+1 311 €+2 101 €-790 €
20+1 311 €+2 196 €-885 €
21+1 311 €+2 293 €-982 €
22+1 311 €+2 392 €-1 081 €
23+1 311 €+2 495 €-1 184 €
24+1 311 €+2 600 €-1 289 €
25+1 311 €+2 707 €-1 396 €
Total+32 775 €+33 998 €+-1 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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