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F4 de 75 m2 avec 3 chambres Idéal investissement Résiden

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface69.95m²
Coût Total64 194€
Loyer Annuel7 681€
Rentabilité11.97%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 800 €
Surface : 69.95 m²
Prix au m² : 597,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 15, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Girardi Immobilier vous propose en exclusivité un appartement F4 de 70 m2 situé au 9e étage d'une résidence privée avec ascenseur et concierge, à proximité immédiate de toutes les commodités à Belfort. Idéal pour un investissement locatif ou un projet de résidence principale. L'appartement se compose d'un séjour lumineux avec accès à une loggia. Il dispose de trois chambres, offrant un agencement fonctionnel et modulable selon vos besoins. Vous trouverez également une salle de bain, un WC séparé ainsi qu'une buanderie. La cuisine est semi-équipée. L'appartement est actuellement loué 630 EUR par mois, dont 180 EUR de charges. Taxe foncière : 1 000 EUR. Pour organiser une visite ou obtenir des informations complémentaires, contactez Can Sakar au 07 68 47 66 20 ou par mail à : can.sakar@girardi2.com

  • http://www.girardi-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.627574, 6.843512
Total : 64 194€
Prix d'acquisition : 41 800€
Travaux : 19 050€
Valeur du bien : 60 850€
Frais de notaire : 3 344€
Coût estimé : 3 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.95m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7681€/an
Fourchette totale : 499€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 5983€ - 9861€/an
Rentabilité brute :11.97%
Fourchette de rentabilité :9.32% - 15.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 194€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :319,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :18,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 338,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 598,49€
Coût de l'assurance :5 616,97€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 640,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine semi-équipée par une cuisine équipée moderne.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 050 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3000€, Carrelage: 800€, Plomberie: 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:2 300€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 681 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 194 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 225 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 615 €
Revenus locatifs : +7 681 €
Charges déductibles : -24 615 €
Résultat foncier Année 1 : -16 934 €(Déficit de 16 934 €)
Imputable sur revenu global : 16 934 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 565 €/an
Revenus locatifs : +7 681 €
Charges déductibles : -5 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 116 €/an
Prix d'achat du bien : 41 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 170 €(65% de 41 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 988 €/an
Calcul : 27 170 € × 3,636% = 988 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 681 €24 617 €2 182 €-16 936 €16 936 €--
27 835 €5 509 €2 125 €2 325 €---
37 991 €5 450 €2 065 €2 541 €---
48 151 €5 388 €2 003 €2 763 €---
58 314 €5 324 €1 940 €2 990 €---
68 480 €5 258 €1 873 €3 222 €---
78 650 €5 190 €1 805 €3 460 €---
88 823 €5 119 €1 734 €3 704 €---
98 999 €5 045 €1 661 €3 954 €---
109 179 €4 970 €1 585 €4 210 €---
119 363 €4 891 €1 506 €4 472 €---
129 550 €4 810 €1 425 €4 740 €---
139 741 €4 726 €1 341 €5 016 €---
149 936 €4 639 €1 254 €5 297 €---
1510 135 €4 549 €1 164 €5 586 €---
1610 338 €4 455 €1 071 €5 882 €---
1710 544 €4 359 €974 €6 185 €---
1810 755 €4 259 €874 €6 496 €---
1910 970 €4 156 €771 €6 815 €---
2011 190 €4 049 €664 €7 141 €---
2111 414 €3 938 €553 €7 476 €---
2211 642 €3 823 €439 €7 818 €---
2311 875 €3 705 €320 €8 170 €---
2412 112 €3 582 €197 €8 530 €---
2512 354 €3 455 €70 €8 899 €---
TOTAL246 024 €135 265 €31 598 €110 758 €16 936 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 081 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 681 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 613 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 613 €-5 081 €+6 694 €
2+1 613 €+698 €+915 €
3+1 613 €+762 €+851 €
4+1 613 €+829 €+784 €
5+1 613 €+897 €+716 €
6+1 613 €+967 €+646 €
7+1 613 €+1 038 €+575 €
8+1 613 €+1 111 €+502 €
9+1 613 €+1 186 €+427 €
10+1 613 €+1 263 €+350 €
11+1 613 €+1 342 €+271 €
12+1 613 €+1 422 €+191 €
13+1 613 €+1 505 €+108 €
14+1 613 €+1 589 €+24 €
15+1 613 €+1 676 €-63 €
16+1 613 €+1 765 €-152 €
17+1 613 €+1 856 €-243 €
18+1 613 €+1 949 €-336 €
19+1 613 €+2 044 €-431 €
20+1 613 €+2 142 €-529 €
21+1 613 €+2 243 €-630 €
22+1 613 €+2 346 €-733 €
23+1 613 €+2 451 €-838 €
24+1 613 €+2 559 €-946 €
25+1 613 €+2 670 €-1 057 €
Total+40 325 €+33 227 €+7 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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