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Appartement 3 pièces 63 m²

VilleÉpinal (88)
Surface63m²
Coût Total102 240€
Loyer Annuel6 767€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 436,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT TYPE 3 AVEC ASCENSEUR & CAVE

Au centre ville d'Épinal "rue de la Chipotte" dans une résidence calme et sécurisée , appartement type 3 de 63.51m² (Loi Carrez) situé au 5ème étage avec ascenseur offrant :

Une entrée sur dégagement desservant une cuisine séparée avec rangements, une pièce à vivre avec vue dégagée sur le Château & Moselle, un dégagement avec placards (penderie), deux chambres, une salle d'eau, un WC séparé.

Une cave privative vient compléter cette offre exclusive.

Chauffage & production d'eau chaude individuel gaz de ville (chaudière BT SAUNIER DUVAL).

Fermetures DV PVC & motorisées datant de 2017. Porte pallière récente. Ventilation mécanique sur conduit.

Bien à conforter.

Taxe foncière 2025: 1247€ 90 lots/ Quote-part annuelle de charges de copropriété : 1050€ "hors récupération locataire potentielle" et comprenant : eau froide/ascenseur/entretien communs/Assurance syndic… Pas de procédure en cours.

Les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 2119T Date de réalisation du diagnostic : 30/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 338 € et 1 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.180980, 6.467184
Total : 102 240€
Prix d'acquisition : 90 500€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 7 240€
Coût estimé : 7 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6767€/an
Fourchette totale : 441€ - 721€/mois
Fourchette annuelle : 5293€ - 8652€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,45 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 329 €
Prix d'achat :90 500 €
Décote à l'achat :+13 171€ (+17.0%)
Marge achat-revente :-24 911€ (-32.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 528,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 553,89€
Coût de l'assurance :8 690,40€
Taxe foncière : 1 247,00€/an
Soit par mois : 103,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 87,50€/mois
Soit par an : 1 050,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 563,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière BT SAUNIER DUVAL par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des éléments sanitaires et peinture des murs
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 4/5 supposé, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 4/5 supposé, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 4/5 supposé, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal. Coût de la chaudière à condensation estimé à 4500€, incluant la main d'œuvre. Les prix de la peinture pour les autres travaux seront recherchés. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 767 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 247 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 050 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 445 €
Revenus locatifs : +6 767 €
Charges déductibles : -10 445 €
Résultat foncier Année 1 : -3 678 €(Déficit de 3 678 €)
Imputable sur revenu global : 3 678 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 945 €/an
Revenus locatifs : +6 767 €
Charges déductibles : -5 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 822 €/an
Prix d'achat du bien : 90 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 825 €(65% de 90 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 139 €/an
Calcul : 58 825 € × 3,636% = 2 139 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 767 €10 448 €3 303 €-3 681 €3 681 €--
26 902 €5 859 €3 214 €1 044 €---
37 040 €5 766 €3 122 €1 274 €---
47 181 €5 671 €3 026 €1 510 €---
57 325 €5 573 €2 928 €1 752 €---
67 471 €5 471 €2 826 €2 000 €---
77 621 €5 366 €2 721 €2 255 €---
87 773 €5 257 €2 613 €2 516 €---
97 929 €5 145 €2 501 €2 783 €---
108 087 €5 029 €2 385 €3 058 €---
118 249 €4 910 €2 265 €3 339 €---
128 414 €4 786 €2 141 €3 628 €---
138 582 €4 658 €2 013 €3 924 €---
148 754 €4 526 €1 881 €4 228 €---
158 929 €4 389 €1 745 €4 539 €---
169 107 €4 249 €1 604 €4 859 €---
179 290 €4 103 €1 458 €5 187 €---
189 475 €3 952 €1 308 €5 523 €---
199 665 €3 797 €1 152 €5 868 €---
209 858 €3 636 €992 €6 222 €---
2110 055 €3 470 €826 €6 585 €---
2210 256 €3 299 €654 €6 958 €---
2310 462 €3 122 €477 €7 340 €---
2410 671 €2 939 €294 €7 732 €---
2510 884 €2 749 €105 €8 135 €---
TOTAL216 746 €118 169 €47 554 €98 577 €3 681 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 104 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 421 €-1 104 €+2 525 €
2+1 421 €+313 €+1 108 €
3+1 421 €+382 €+1 039 €
4+1 421 €+453 €+968 €
5+1 421 €+526 €+895 €
6+1 421 €+600 €+821 €
7+1 421 €+676 €+745 €
8+1 421 €+755 €+666 €
9+1 421 €+835 €+586 €
10+1 421 €+917 €+504 €
11+1 421 €+1 002 €+419 €
12+1 421 €+1 088 €+333 €
13+1 421 €+1 177 €+244 €
14+1 421 €+1 268 €+153 €
15+1 421 €+1 362 €+59 €
16+1 421 €+1 458 €-37 €
17+1 421 €+1 556 €-135 €
18+1 421 €+1 657 €-236 €
19+1 421 €+1 760 €-339 €
20+1 421 €+1 867 €-446 €
21+1 421 €+1 976 €-555 €
22+1 421 €+2 087 €-666 €
23+1 421 €+2 202 €-781 €
24+1 421 €+2 320 €-899 €
25+1 421 €+2 440 €-1 019 €
Total+35 525 €+29 573 €+5 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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