Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Villa à vendre

VilleTurballe (44)
Surface750m²
Coût Total1 262 300€
Loyer Annuel95 893€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+659€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 990 000 €
Surface : 750 m²
Prix au m² : 1 320 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 29/04/2026, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Grenier aménageable, 6 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-ouest, TV par câble

VILLA Direct sur MER ,AVEC 750 M2 DE TERRAIN ARBORE DONNANT DIRECTEMENT SUR LA PLAGE. COMPOSITION. UN S/SOL - Une Grande Pièce - Une Pièce avec Coin Cuisine donnant sur Jardin - 2 Chambres - Salle D'Eau - WC - UN GARAGE. Au 1er Niveau - Hall d'entrée - Une Pièce de Vie ( Cuisine/Séjour/Salon) donnant sur Terrasse - 3 Chambres - Salle D'Eau - WC - Au 2 ème Niveau : Un GRENIER - Une pièce avec coin cuisine - Salle D'Eau - WC -

Ville : Turballe
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44420
Coordonnées : 47.348608, -2.497438
Total : 1 262 300€
Prix d'acquisition : 990 000€
Travaux : 193 100€
Valeur du bien : 1 183 100€
Frais de notaire : 79 200€
Coût estimé : 79 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 750m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 8.34€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 7991€/mois
Loyer annuel estimé : 95893€/an
Fourchette totale : 6252€ - 10214€/mois
Fourchette annuelle : 75022€ - 122570€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 000 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :3 000 000 €
Prix d'achat :990 000 €
Décote à l'achat :-2 010 000€ (-67.0%)
Marge achat-revente :1 737 700€ (57.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 262 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 164,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :368,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 532,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :587 121,19€
Coût de l'assurance :110 451,25€
Taxe foncière : 9 589,33€/an
Soit par mois : 799,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 991,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 332,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :659,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 750 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 750 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 750 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 750 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :193 100 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:60 000€
    Isolation toiture/combles: 750 m² × 80€/m² = 60000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement de sol salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:75 000€
    Mise aux normes électricité: 750 m² × 100€/m² = 75000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Turballe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 95 893 €/an
Calcul : 7 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 40 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 262 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 418 €/an
Calcul : 368 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 193 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 247 850 €
Revenus locatifs : +95 893 €
Charges déductibles : -247 850 €
Résultat foncier Année 1 : -151 957 €(Déficit de 151 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 130 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 54 750 €/an
Revenus locatifs : +95 893 €
Charges déductibles : -54 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 41 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 130556.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 990 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 643 500 €(65% de 990 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 400 €/an
Calcul : 643 500 € × 3,636% = 23 400 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
195 893 €247 890 €40 783 €-151 997 €21 400 €130 597 €130 597 €
297 811 €53 688 €39 681 €44 123 €--86 474 €
399 767 €52 550 €38 542 €47 218 €--39 256 €
4101 763 €51 373 €37 366 €50 389 €---
5103 798 €50 158 €36 151 €53 640 €---
6105 874 €48 903 €34 895 €56 971 €---
7107 991 €47 605 €33 598 €60 386 €---
8110 151 €46 265 €32 258 €63 886 €---
9112 354 €44 880 €30 873 €67 474 €---
10114 601 €43 449 €29 442 €71 152 €---
11116 893 €41 971 €27 964 €74 923 €---
12119 231 €40 444 €26 436 €78 788 €---
13121 616 €38 865 €24 858 €82 750 €---
14124 048 €37 235 €23 228 €86 813 €---
15126 529 €35 550 €21 543 €90 979 €---
16129 060 €33 810 €19 802 €95 250 €---
17131 641 €32 012 €18 004 €99 629 €---
18134 274 €30 154 €16 146 €104 120 €---
19136 959 €28 234 €14 227 €108 725 €---
20139 698 €26 251 €12 243 €113 448 €---
21142 492 €24 201 €10 194 €118 291 €---
22145 342 €22 084 €8 077 €123 258 €---
23148 249 €19 897 €5 889 €128 353 €---
24151 214 €17 636 €3 629 €133 578 €---
25154 238 €15 301 €1 294 €138 937 €---
TOTAL3 071 492 €1 130 406 €587 121 €1 941 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 941 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 95 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 138 €-6 420 €+26 558 €
2+20 138 €0 €+20 138 €
3+20 138 €0 €+20 138 €
4+20 138 €+3 340 €+16 798 €
5+20 138 €+16 092 €+4 046 €
6+20 138 €+17 091 €+3 047 €
7+20 138 €+18 116 €+2 022 €
8+20 138 €+19 166 €+972 €
9+20 138 €+20 242 €-104 €
10+20 138 €+21 346 €-1 208 €
11+20 138 €+22 477 €-2 339 €
12+20 138 €+23 636 €-3 498 €
13+20 138 €+24 825 €-4 687 €
14+20 138 €+26 044 €-5 906 €
15+20 138 €+27 294 €-7 156 €
16+20 138 €+28 575 €-8 437 €
17+20 138 €+29 889 €-9 751 €
18+20 138 €+31 236 €-11 098 €
19+20 138 €+32 618 €-12 480 €
20+20 138 €+34 034 €-13 896 €
21+20 138 €+35 487 €-15 349 €
22+20 138 €+36 977 €-16 839 €
23+20 138 €+38 506 €-18 368 €
24+20 138 €+40 073 €-19 935 €
25+20 138 €+41 681 €-21 543 €
Total+503 450 €+582 326 €+-78 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →