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Appartement à vendre

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface87m²
Coût Total205 932€
Loyer Annuel18 009€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 900 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 895,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/14 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Gardien, Digicode, Pas de cave, Non meublé

iad France - Lydia Marquet vous propose: 'NEUILLY SUR MARNE ' Situé à 2mm à pied du parc du croissant vert et du lac de la maison blanche, je vous propose ce bel appartement lumineux situé au 2ème étage avec ascenseur et sa superbe terrasse de 9m2 environ dans une résidence calme et sécurisée avec gardien.

Cet appartement de 87m2 environ vous propose une entrée, un salon/séjour de 21m2 environ, trois belles chambres , une cuisine de 8m2 environ, une salle de bain de 4.50m2 environ, un WC indépendant. Proche de toutes les commodités, écoles, pharmacie etc.. et à seulement 2mm à pied des bus qui vous permettra de vous rendre directement au RER A de Neuilly Plaisance. La gare de Neuilly Plaisance (RER A) et gare de Gagny (RER E) se trouvent à 10mm en voiture. Je vous attends pour une visite!

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 30 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 300 euros par mois (soit 3600 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Lydia Marquet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MEAUX sous le numéro 921010773, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.866657, 2.536972
Total : 205 932€
Prix d'acquisition : 164 900€
Travaux : 27 840€
Valeur du bien : 192 740€
Frais de notaire : 13 192€
Coût estimé : 13 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1501€/mois
Loyer annuel estimé : 18009€/an
Fourchette totale : 1260€ - 1788€/mois
Fourchette annuelle : 15116€ - 21454€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 686,57 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 732 €
Prix d'achat :164 900 €
Décote à l'achat :-68 832€ (-29.4%)
Marge achat-revente :27 800€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :82,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 125,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 007,86€
Coût de l'assurance :24 711,84€
Taxe foncière : 1 800,86€/an
Soit par mois : 150,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 500,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 575,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais un rafraîchissement léger est recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 21 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 840 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Carrelage murs (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:840€
    Peinture murs/plafonds salon (21 m²): 40€/m² × 21 = 840€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine et la salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 009 €/an
Calcul : 1 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 932 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 988 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 801 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 572 €
Revenus locatifs : +18 009 €
Charges déductibles : -41 572 €
Résultat foncier Année 1 : -23 563 €(Déficit de 23 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 732 €/an
Revenus locatifs : +18 009 €
Charges déductibles : -13 732 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2163.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 185 €(65% de 164 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 898 €/an
Calcul : 107 185 € × 3,636% = 3 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 009 €41 579 €7 349 €-23 570 €21 400 €2 170 €2 170 €
218 369 €13 549 €7 159 €4 820 €---
318 736 €13 352 €6 963 €5 384 €---
419 111 €13 148 €6 759 €5 963 €---
519 493 €12 937 €6 548 €6 556 €---
619 883 €12 718 €6 328 €7 165 €---
720 281 €12 491 €6 101 €7 790 €---
820 686 €12 255 €5 866 €8 431 €---
921 100 €12 011 €5 622 €9 089 €---
1021 522 €11 758 €5 369 €9 764 €---
1121 952 €11 495 €5 106 €10 457 €---
1222 391 €11 223 €4 834 €11 168 €---
1322 839 €10 941 €4 552 €11 898 €---
1423 296 €10 649 €4 260 €12 647 €---
1523 762 €10 346 €3 957 €13 416 €---
1624 237 €10 032 €3 642 €14 205 €---
1724 722 €9 706 €3 317 €15 016 €---
1825 216 €9 368 €2 979 €15 848 €---
1925 721 €9 018 €2 629 €16 702 €---
2026 235 €8 655 €2 266 €17 580 €---
2126 760 €8 279 €1 890 €18 481 €---
2227 295 €7 889 €1 500 €19 406 €---
2327 841 €7 485 €1 095 €20 356 €---
2428 398 €7 065 €676 €21 332 €---
2528 966 €6 631 €241 €22 335 €---
TOTAL576 819 €294 581 €107 008 €282 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 782 €-6 420 €+10 202 €
2+3 782 €+795 €+2 987 €
3+3 782 €+1 615 €+2 167 €
4+3 782 €+1 789 €+1 993 €
5+3 782 €+1 967 €+1 815 €
6+3 782 €+2 150 €+1 632 €
7+3 782 €+2 337 €+1 445 €
8+3 782 €+2 529 €+1 253 €
9+3 782 €+2 727 €+1 055 €
10+3 782 €+2 929 €+853 €
11+3 782 €+3 137 €+645 €
12+3 782 €+3 350 €+432 €
13+3 782 €+3 569 €+213 €
14+3 782 €+3 794 €-12 €
15+3 782 €+4 025 €-243 €
16+3 782 €+4 262 €-480 €
17+3 782 €+4 505 €-723 €
18+3 782 €+4 754 €-972 €
19+3 782 €+5 011 €-1 229 €
20+3 782 €+5 274 €-1 492 €
21+3 782 €+5 544 €-1 762 €
22+3 782 €+5 822 €-2 040 €
23+3 782 €+6 107 €-2 325 €
24+3 782 €+6 400 €-2 618 €
25+3 782 €+6 700 €-2 918 €
Total+94 550 €+84 671 €+9 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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