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Vente appartement 5 pièces 118 m² Valgelon-La Rochette (73110) - Superimmo

Bien expiré
VilleRochette (73)
Surface118m²
Coût Total234 500€
Loyer Annuel13 580€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 432,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REF FD526 Florence DORE Je vous propose sur la commune de VALGELON LA ROCHETTE (73110) au centre du village appartement T5 de 118m² a rafraichir ce bien est composé : une entrée de 7m² un séjour de 28m² une cuisine de 11.27 une chambre de 13.39m² avec dressing de 5.42m² une chambre de 14.31m² une chambre de 12.27m² une chambre de 20.23 une salle de bain de 4.10m² un WC séparé chauffage individuel au gaz poêle a bois dans le séjour cet appartement offre un beau potentiel il est situé proche de toutes les commodités, commerces, marché, école, transports vous apprécierez le calme et le plaisir du village, a 10mn de Pontcharra A découvrir sans tarder!! Contactez-nous dès maintenant pour une visite DPE D(235)/D(34) chauffage individuel au gaz charge 74€/mois taxe foncière 1435€ FLORENCE DORE 06.62.47.51.21 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Besoin d'une estimation ? Contactez notre équipe d'agent immobilier ! Découvrez tous nos biens à vendre (pour du off market n'hésitez pas à joindre Mr DORE) sur notre site internet Gestion Airbnb et longue durée gérée par notre expert Mr RONDA. GOLDEN GESTION Conciergerie. Cette présente annonce a été rédigée par Florence DORE agent commercial en immobilier immatriculé au RSAC de Grenoble sous le numéro RCS 900 066 937 Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1626.00 et 1435.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller GOLDEN TRANSACTION : Florence DORE Agent commercial (Entreprise individuelle)Afficher plus

Ville : Rochette
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73110
Total : 234 500€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 51 980€
Valeur du bien : 220 980€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13580€/an
Fourchette totale : 891€ - 1438€/mois
Fourchette annuelle : 10688€ - 17254€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 968,72 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 308 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-63 308€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-2 192€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :68,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 239,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 934,54€
Coût de l'assurance :20 518,75€
Taxe foncière : 1 435,00€/an
Soit par mois : 119,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 74,00€/mois
Soit par an : 888,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 131,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 433,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-301,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 58 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 980 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 480€
    Parquet flottant 58 m²: 60€/m² × 58 = 3480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 580 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 435 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 182 €
Revenus locatifs : +13 580 €
Charges déductibles : -63 182 €
Résultat foncier Année 1 : -49 602 €(Déficit de 49 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 202 €/an
Revenus locatifs : +13 580 €
Charges déductibles : -11 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28202.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 580 €63 189 €8 066 €-49 610 €21 400 €28 210 €28 210 €
213 851 €10 998 €7 854 €2 854 €--25 356 €
314 128 €10 778 €7 634 €3 350 €--22 006 €
414 411 €10 551 €7 407 €3 860 €--18 146 €
514 699 €10 316 €7 172 €4 383 €--13 763 €
614 993 €10 072 €6 929 €4 921 €--8 843 €
715 293 €9 820 €6 677 €5 473 €--3 370 €
815 599 €9 559 €6 416 €6 039 €---
915 911 €9 289 €6 145 €6 622 €---
1016 229 €9 009 €5 866 €7 220 €---
1116 553 €8 720 €5 576 €7 834 €---
1216 885 €8 420 €5 276 €8 465 €---
1317 222 €8 109 €4 966 €9 113 €---
1417 567 €7 788 €4 644 €9 779 €---
1517 918 €7 455 €4 311 €10 463 €---
1618 276 €7 110 €3 967 €11 166 €---
1718 642 €6 753 €3 610 €11 888 €---
1819 015 €6 384 €3 240 €12 631 €---
1919 395 €6 002 €2 858 €13 393 €---
2019 783 €5 606 €2 462 €14 177 €---
2120 179 €5 195 €2 052 €14 983 €---
2220 582 €4 771 €1 627 €15 811 €---
2320 994 €4 331 €1 188 €16 662 €---
2421 414 €3 876 €733 €17 537 €---
2521 842 €3 405 €261 €18 437 €---
TOTAL434 959 €247 508 €116 935 €187 451 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 852 €-6 420 €+9 272 €
2+2 852 €0 €+2 852 €
3+2 852 €0 €+2 852 €
4+2 852 €0 €+2 852 €
5+2 852 €0 €+2 852 €
6+2 852 €0 €+2 852 €
7+2 852 €0 €+2 852 €
8+2 852 €+801 €+2 051 €
9+2 852 €+1 986 €+866 €
10+2 852 €+2 166 €+686 €
11+2 852 €+2 350 €+502 €
12+2 852 €+2 539 €+313 €
13+2 852 €+2 734 €+118 €
14+2 852 €+2 934 €-82 €
15+2 852 €+3 139 €-287 €
16+2 852 €+3 350 €-498 €
17+2 852 €+3 567 €-715 €
18+2 852 €+3 789 €-937 €
19+2 852 €+4 018 €-1 166 €
20+2 852 €+4 253 €-1 401 €
21+2 852 €+4 495 €-1 643 €
22+2 852 €+4 743 €-1 891 €
23+2 852 €+4 999 €-2 147 €
24+2 852 €+5 261 €-2 409 €
25+2 852 €+5 531 €-2 679 €
Total+71 300 €+56 235 €+15 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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