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Vente appartement 5 pièces 118 m² Valgelon-La Rochette (73110) - Superimmo

VilleRochette (73)
Surface118
Coût Total234 500
Loyer Annuel13 580
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-302
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 432,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REF FD526 Florence DORE Je vous propose sur la commune de VALGELON LA ROCHETTE (73110) au centre du village appartement T5 de 118m² a rafraichir ce bien est composé : une entrée de 7m² un séjour de 28m² une cuisine de 11.27 une chambre de 13.39m² avec dressing de 5.42m² une chambre de 14.31m² une chambre de 12.27m² une chambre de 20.23 une salle de bain de 4.10m² un WC séparé chauffage individuel au gaz poêle a bois dans le séjour cet appartement offre un beau potentiel il est situé proche de toutes les commodités, commerces, marché, école, transports vous apprécierez le calme et le plaisir du village, a 10mn de Pontcharra A découvrir sans tarder!! Contactez-nous dès maintenant pour une visite DPE D(235)/D(34) chauffage individuel au gaz charge 74€/mois taxe foncière 1435€ FLORENCE DORE 06.62.47.51.21 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Besoin d'une estimation ? Contactez notre équipe d'agent immobilier ! Découvrez tous nos biens à vendre (pour du off market n'hésitez pas à joindre Mr DORE) sur notre site internet Gestion Airbnb et longue durée gérée par notre expert Mr RONDA. GOLDEN GESTION Conciergerie. Cette présente annonce a été rédigée par Florence DORE agent commercial en immobilier immatriculé au RSAC de Grenoble sous le numéro RCS 900 066 937 Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1626.00 et 1435.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller GOLDEN TRANSACTION : Florence DORE Agent commercial (Entreprise individuelle)Afficher plus

Ville : Rochette
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73110
Total : 234 500
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 51 980
Valeur du bien : 220 980
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13580€/an
Fourchette totale : 891€ - 1438€/mois
Fourchette annuelle : 10688€ - 17254€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 968,72 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 308
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-63 308 (-27.3%)
Marge achat-revente :-2 192€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :68,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 239,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 934,54
Coût de l'assurance :20 518,75
Taxe foncière : 1 435,00€/an
Soit par mois : 119,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 74,00€/mois
Soit par an : 888,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 131,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 433,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-301,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 58 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 980(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 480
    Parquet flottant 58 m²: 60€/m² × 58 = 3480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:200
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 580 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 500 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 435 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 182
Revenus locatifs : +13 580
Charges déductibles : -63 182
Résultat foncier Année 1 : -49 602(Déficit de 49 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 202
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 202 €/an
Revenus locatifs : +13 580
Charges déductibles : -11 202
Résultat foncier Années 2+ : 2 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28202.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 58063 1898 066-49 61021 400 €28 210 €28 210 €
213 85110 9987 8542 854--25 356 €
314 12810 7787 6343 350--22 006 €
414 41110 5517 4073 860--18 146 €
514 69910 3167 1724 383--13 763 €
614 99310 0726 9294 921--8 843 €
715 2939 8206 6775 473--3 370 €
815 5999 5596 4166 039---
915 9119 2896 1456 622---
1016 2299 0095 8667 220---
1116 5538 7205 5767 834---
1216 8858 4205 2768 465---
1317 2228 1094 9669 113---
1417 5677 7884 6449 779---
1517 9187 4554 31110 463---
1618 2767 1103 96711 166---
1718 6426 7533 61011 888---
1819 0156 3843 24012 631---
1919 3956 0022 85813 393---
2019 7835 6062 46214 177---
2120 1795 1952 05214 983---
2220 5824 7711 62715 811---
2320 9944 3311 18816 662---
2421 4143 87673317 537---
2521 8423 40526118 437---
TOTAL434 959247 508116 935187 45121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 451
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 852-6 420+9 272
2+2 8520+2 852
3+2 8520+2 852
4+2 8520+2 852
5+2 8520+2 852
6+2 8520+2 852
7+2 8520+2 852
8+2 852+801+2 051
9+2 852+1 986+866
10+2 852+2 166+686
11+2 852+2 350+502
12+2 852+2 539+313
13+2 852+2 734+118
14+2 852+2 934-82
15+2 852+3 139-287
16+2 852+3 350-498
17+2 852+3 567-715
18+2 852+3 789-937
19+2 852+4 018-1 166
20+2 852+4 253-1 401
21+2 852+4 495-1 643
22+2 852+4 743-1 891
23+2 852+4 999-2 147
24+2 852+5 261-2 409
25+2 852+5 531-2 679
Total+71 300+56 235+15 065
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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