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Appartement 4 pièces 67 m²

VilleWingles (62)
Surface67
Coût Total121 012
Loyer Annuel7 811
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 326,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bien à vendre à wingles

Nouveau chez pulp-immobilier !!!!!!

Appartement à rénover - Très gros potentiel en plein centre-ville de wingles

cet appartement à rénover offre un énorme potentiel d'aménagement et séduira aussi bien les investisseurs que les particuliers en quête d'un projet unique.

Il se compose d'une cuisine ouverte sur un agréable séjour, avec un accès direct à un joli balcon, idéal pour profiter des beaux jours. Vous trouverez également une salle d'eau lumineuse, des toilettes indépendantes ainsi que deux chambres.

Son véritable atout ? Un grenier entièrement aménageable, offrant de nombreuses possibilités : création d'un superbe duplex, ajout de deux chambres supplémentaires, d'une suite parentale ou d'un vaste espace de vie selon vos envies.

Les points forts : •Appartement à fort potentiel •Possibilité de créer un magnifique duplex •Cuisine ouverte sur séjour •Balcon agréable •Salle d'eau lumineuse •WC indépendants •Deux chambres existantes •Grenier aménageable offrant de multiples possibilités

Une opportunité rare de laisser libre cours à votre imagination et de créer un bien à votre image ! Ce bien vous intéresse, contactez rapidement votre agence locale PULP-IMMOBILIER.

Nous avons hâte de découvrir votre projet.

Vous êtes propriétaires ?! Nous vous offrons l'estimation de votre bien. Référence annonce : bil18119 Consommation énergétique : 314 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 69 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Wingles
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62410
Coordonnées : 50.496150, 2.853525
Total : 121 012
Prix d'acquisition : 88 900
Travaux : 25 000
Valeur du bien : 113 900
Frais de notaire : 7 112
Coût estimé : 7 112
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7811€/an
Fourchette totale : 560€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 6724€ - 9073€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 816,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 694
Prix d'achat :88 900
Décote à l'achat :-32 794 (-26.9%)
Marge achat-revente :682€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 012
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 634,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 343,21
Coût de l'assurance :9 075,90
Taxe foncière : 781,07€/an
Soit par mois : 65,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 650,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - cuisine en bon état, rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Installation pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 120
    Peinture murs et plafonds 28 m²: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480
    Rafraîchissement peinture cuisine 12 m²: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Rafraîchissement peinture salon 25 m²: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nord-Pas-de-Calais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 811 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 012 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 302
Revenus locatifs : +7 811
Charges déductibles : -30 302
Résultat foncier Année 1 : -22 492(Déficit de 22 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 092
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 302 €/an
Revenus locatifs : +7 811
Charges déductibles : -5 302
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1091.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 785(65% de 88 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 101 €/an
Calcul : 57 785 € × 3,636% = 2 101
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 81130 3064 162-22 49621 400 €1 096 €1 096 €
27 9675 1974 0532 770---
38 1265 0843 9403 043---
48 2894 9673 8223 322---
58 4554 8453 7013 609---
68 6244 7203 5753 904---
78 7964 5903 4454 207---
88 9724 4553 3114 517---
99 1524 3153 1714 836---
109 3354 1713 0275 164---
119 5214 0222 8775 500---
129 7123 8672 7235 845---
139 9063 7072 5626 199---
1410 1043 5412 3976 563---
1510 3063 3692 2256 937---
1610 5123 1912 0477 321---
1710 7223 0071 8637 716---
1810 9372 8161 6728 121---
1911 1562 6191 4758 537---
2011 3792 4141 2708 964---
2111 6062 2031 0599 403---
2211 8381 9848409 855---
2312 0751 75761310 318---
2412 3171 52237810 795---
2512 5631 27913511 284---
TOTAL250 180113 94660 343136 23421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 234
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 811 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 640-6 420+8 060
2+1 640+502+1 138
3+1 640+913+727
4+1 640+997+643
5+1 640+1 083+557
6+1 640+1 171+469
7+1 640+1 262+378
8+1 640+1 355+285
9+1 640+1 451+189
10+1 640+1 549+91
11+1 640+1 650-10
12+1 640+1 753-113
13+1 640+1 860-220
14+1 640+1 969-329
15+1 640+2 081-441
16+1 640+2 196-556
17+1 640+2 315-675
18+1 640+2 436-796
19+1 640+2 561-921
20+1 640+2 689-1 049
21+1 640+2 821-1 181
22+1 640+2 956-1 316
23+1 640+3 095-1 455
24+1 640+3 238-1 598
25+1 640+3 385-1 745
Total+41 000+40 870+130
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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