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Maison à vendre

Bien expiré
VillePipriac (35)
Surface183
Coût Total265 760
Loyer Annuel18 616
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 989,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Non meublé

Maison en pierres située au sein d'un hameau à proximité de Pipriac.

Elle se compose de la manière suivante, au rez-de-chaussée, une cuisine aménagée et équipée ouverte sur le séjour avec un insert fermé, un salon avec son insert fermé également, une salle de jeux avec un salle de bains/wc à aménager. Vous trouverez également une suite parentale, une seconde salle de bains indépendante, un wc et une buanderie.

Enfin, au dernier étage, un couloir avec de nombreux rangements dessert 3 belles chambres, une salle d'eau avec wc, un espace bureau et une chambre d'enfant. Un grenier aménageable.

Côté extérieur, la maison dispose de 2 garages, une cave. Un espace cours clôturée avec une terrasse en bois sur l'avant de la maison et une belle terrasse surélevée à l'arrière de la maison.

Sur l'arrière de la maison un carport.

Visite virtuelle disponible sur demande !

Ville : Pipriac
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35550
Coordonnées : 47.816315, -1.943949
Total : 265 760
Prix d'acquisition : 181 000
Travaux : 70 280
Valeur du bien : 251 280
Frais de notaire : 14 480
Coût estimé : 14 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 10.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1551€/mois
Loyer annuel estimé : 18616€/an
Fourchette totale : 1248€ - 1928€/mois
Fourchette annuelle : 14975€ - 23142€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,44 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 833
Prix d'achat :181 000
Décote à l'achat :-174 833 (-49.1%)
Marge achat-revente :90 073€ (25.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 316,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 393,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 114,03
Coût de l'assurance :23 254,00
Taxe foncière : 1 861,56€/an
Soit par mois : 155,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 551,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 548,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles et électroménager, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 280(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 980
    Isolation des combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pipriac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 616 €/an
Calcul : 1 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 993
Revenus locatifs : +18 616
Charges déductibles : -81 993
Résultat foncier Année 1 : -63 377(Déficit de 63 377 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 977
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 713 €/an
Revenus locatifs : +18 616
Charges déductibles : -11 713
Résultat foncier Années 2+ : 6 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41977.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 650(65% de 181 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 278 €/an
Calcul : 117 650 € × 3,636% = 4 278
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 61682 0018 930-63 38621 400 €41 986 €41 986 €
218 98811 4848 6927 504--34 482 €
319 36811 2398 4478 129--26 353 €
419 75510 9858 1938 770--17 583 €
520 15010 7237 9319 428--8 155 €
620 55310 4517 65910 102---
720 96410 1707 37810 794---
821 3839 8797 08811 504---
921 8119 5796 78712 233---
1022 2479 2686 47612 980---
1122 6928 9466 15413 747---
1223 1468 6135 82114 533---
1323 6098 2685 47715 341---
1424 0817 9125 12016 169---
1524 5637 5434 75217 020---
1625 0547 1624 37017 892---
1725 5556 7673 97618 788---
1826 0666 3593 56719 707---
1926 5885 9373 14520 651---
2027 1195 5002 70821 619---
2127 6625 0482 25622 614---
2228 2154 5811 78923 634---
2328 7794 0971 30524 682---
2429 3553 59680525 758---
2529 9423 07928726 863---
TOTAL596 264269 187129 114327 07721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 077
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 909-6 420+10 329
2+3 9090+3 909
3+3 9090+3 909
4+3 9090+3 909
5+3 9090+3 909
6+3 909+584+3 325
7+3 909+3 238+671
8+3 909+3 451+458
9+3 909+3 670+239
10+3 909+3 894+15
11+3 909+4 124-215
12+3 909+4 360-451
13+3 909+4 602-693
14+3 909+4 851-942
15+3 909+5 106-1 197
16+3 909+5 368-1 459
17+3 909+5 636-1 727
18+3 909+5 912-2 003
19+3 909+6 195-2 286
20+3 909+6 486-2 577
21+3 909+6 784-2 875
22+3 909+7 090-3 181
23+3 909+7 405-3 496
24+3 909+7 728-3 819
25+3 909+8 059-4 150
Total+97 725+98 123+-398
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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