Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleSaint-Leu-la-Forêt (95)
Surface100
Coût Total269 020
Loyer Annuel19 403
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-404
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 350 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Jardin, calme, Exposition ouest, Interphone

Votre agence ERA vous présente un appartement 5 pièces, situé dans un quartier calme à proximité du centre ville, des commerces, des écoles et de la gare. Il est composé d'une entrée, d'une cuisine avec cellier, d'un double séjour, de trois chambres dont une suite parental, une salle de bain et wc séparé. Deux places de parking complète ce bien Double vitrage et stores éléctriques. Le ravalement et l'isolation ont été réalisés cette année, aucun frais important n'est donc à prévoir dans les années à venir. Coup de coeur assuré, n'attendez plus !!

PRIX : 235 000 euros Frais Agence Inclus (5.86 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 100 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 5160.00 euros.

Ville : Saint-Leu-la-Forêt
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95320
Coordonnées : 49.011749, 2.241330
Total : 269 020
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 15 220
Valeur du bien : 250 220
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 13.46€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1617€/mois
Loyer annuel estimé : 19403€/an
Fourchette totale : 1346€ - 1942€/mois
Fourchette annuelle : 16154€ - 23305€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 438,36 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :343 836
Prix d'achat :235 000
Décote à l'achat :-108 836 (-31.7%)
Marge achat-revente :74 816€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 351,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 429,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 312,94
Coût de l'assurance :23 539,25
Taxe foncière : 1 940,26€/an
Soit par mois : 161,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 430,00€/mois
Soit par an : 5 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 616,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 021,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-404,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 65 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - usure sur les murs nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 220(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 620
    Revêtement sol 36 m² × 45€/m² = 1620€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation salle de bain 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 600
    Peinture salon 65 m² × 40€/m² = 2600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 403 €/an
Calcul : 1 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 020 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 942 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 940 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 160 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 640
Revenus locatifs : +19 403
Charges déductibles : -32 640
Résultat foncier Année 1 : -13 237(Déficit de 13 237 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 537
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 420 €/an
Revenus locatifs : +19 403
Charges déductibles : -17 420
Résultat foncier Années 2+ : 1 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2537.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 40332 6489 387-13 24610 700 €2 546 €2 546 €
219 79117 1849 1422 607---
320 18616 9308 8883 257---
420 59016 6678 6253 923---
521 00216 3958 3534 607---
621 42216 1138 0715 309---
721 85015 8217 7796 030---
822 28715 5187 4766 769---
922 73315 2057 1637 529---
1023 18814 8806 8388 308---
1123 65214 5446 5029 108---
1224 12514 1956 1539 930---
1324 60713 8345 79210 773---
1425 09913 4605 41911 639---
1525 60113 0735 03112 528---
1626 11312 6724 63013 441---
1726 63612 2564 21514 379---
1827 16811 8263 78415 342---
1927 71211 3803 33816 332---
2028 26610 9182 87617 348---
2128 83110 4402 39818 392---
2229 4089 9441 90219 464---
2329 9969 4301 38920 566---
2430 5968 89985721 697---
2531 2088 34830622 860---
TOTAL621 471352 579136 313268 89210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 892
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 075-3 210+7 285
2+4 075+18+4 057
3+4 075+977+3 098
4+4 075+1 177+2 898
5+4 075+1 382+2 693
6+4 075+1 593+2 482
7+4 075+1 809+2 266
8+4 075+2 031+2 044
9+4 075+2 259+1 816
10+4 075+2 492+1 583
11+4 075+2 732+1 343
12+4 075+2 979+1 096
13+4 075+3 232+843
14+4 075+3 492+583
15+4 075+3 758+317
16+4 075+4 032+43
17+4 075+4 314-239
18+4 075+4 603-528
19+4 075+4 900-825
20+4 075+5 204-1 129
21+4 075+5 518-1 443
22+4 075+5 839-1 764
23+4 075+6 170-2 095
24+4 075+6 509-2 434
25+4 075+6 858-2 783
Total+101 875+80 668+21 207
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →