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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Leu-la-Forêt (95)
Surface100m²
Coût Total269 020€
Loyer Annuel19 403€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-404€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 350 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Jardin, calme, Exposition ouest, Interphone

Votre agence ERA vous présente un appartement 5 pièces, situé dans un quartier calme à proximité du centre ville, des commerces, des écoles et de la gare. Il est composé d'une entrée, d'une cuisine avec cellier, d'un double séjour, de trois chambres dont une suite parental, une salle de bain et wc séparé. Deux places de parking complète ce bien Double vitrage et stores éléctriques. Le ravalement et l'isolation ont été réalisés cette année, aucun frais important n'est donc à prévoir dans les années à venir. Coup de coeur assuré, n'attendez plus !!

PRIX : 235 000 euros Frais Agence Inclus (5.86 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 100 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 5160.00 euros.

Ville : Saint-Leu-la-Forêt
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95320
Coordonnées : 49.011749, 2.241330
Total : 269 020€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 15 220€
Valeur du bien : 250 220€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 13.46€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1617€/mois
Loyer annuel estimé : 19403€/an
Fourchette totale : 1346€ - 1942€/mois
Fourchette annuelle : 16154€ - 23305€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 438,36 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :343 836 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-108 836€ (-31.7%)
Marge achat-revente :74 816€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 351,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 429,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 312,94€
Coût de l'assurance :23 539,25€
Taxe foncière : 1 940,26€/an
Soit par mois : 161,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 430,00€/mois
Soit par an : 5 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 616,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 021,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-404,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 65 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - usure sur les murs nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 220 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Revêtement sol 36 m² × 45€/m² = 1620€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 600€
    Peinture salon 65 m² × 40€/m² = 2600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 403 €/an
Calcul : 1 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 942 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 940 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 160 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 640 €
Revenus locatifs : +19 403 €
Charges déductibles : -32 640 €
Résultat foncier Année 1 : -13 237 €(Déficit de 13 237 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 537 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 420 €/an
Revenus locatifs : +19 403 €
Charges déductibles : -17 420 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2537.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 403 €32 648 €9 387 €-13 246 €10 700 €2 546 €2 546 €
219 791 €17 184 €9 142 €2 607 €---
320 186 €16 930 €8 888 €3 257 €---
420 590 €16 667 €8 625 €3 923 €---
521 002 €16 395 €8 353 €4 607 €---
621 422 €16 113 €8 071 €5 309 €---
721 850 €15 821 €7 779 €6 030 €---
822 287 €15 518 €7 476 €6 769 €---
922 733 €15 205 €7 163 €7 529 €---
1023 188 €14 880 €6 838 €8 308 €---
1123 652 €14 544 €6 502 €9 108 €---
1224 125 €14 195 €6 153 €9 930 €---
1324 607 €13 834 €5 792 €10 773 €---
1425 099 €13 460 €5 419 €11 639 €---
1525 601 €13 073 €5 031 €12 528 €---
1626 113 €12 672 €4 630 €13 441 €---
1726 636 €12 256 €4 215 €14 379 €---
1827 168 €11 826 €3 784 €15 342 €---
1927 712 €11 380 €3 338 €16 332 €---
2028 266 €10 918 €2 876 €17 348 €---
2128 831 €10 440 €2 398 €18 392 €---
2229 408 €9 944 €1 902 €19 464 €---
2329 996 €9 430 €1 389 €20 566 €---
2430 596 €8 899 €857 €21 697 €---
2531 208 €8 348 €306 €22 860 €---
TOTAL621 471 €352 579 €136 313 €268 892 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 075 €-3 210 €+7 285 €
2+4 075 €+18 €+4 057 €
3+4 075 €+977 €+3 098 €
4+4 075 €+1 177 €+2 898 €
5+4 075 €+1 382 €+2 693 €
6+4 075 €+1 593 €+2 482 €
7+4 075 €+1 809 €+2 266 €
8+4 075 €+2 031 €+2 044 €
9+4 075 €+2 259 €+1 816 €
10+4 075 €+2 492 €+1 583 €
11+4 075 €+2 732 €+1 343 €
12+4 075 €+2 979 €+1 096 €
13+4 075 €+3 232 €+843 €
14+4 075 €+3 492 €+583 €
15+4 075 €+3 758 €+317 €
16+4 075 €+4 032 €+43 €
17+4 075 €+4 314 €-239 €
18+4 075 €+4 603 €-528 €
19+4 075 €+4 900 €-825 €
20+4 075 €+5 204 €-1 129 €
21+4 075 €+5 518 €-1 443 €
22+4 075 €+5 839 €-1 764 €
23+4 075 €+6 170 €-2 095 €
24+4 075 €+6 509 €-2 434 €
25+4 075 €+6 858 €-2 783 €
Total+101 875 €+80 668 €+21 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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