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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-lès-Béziers (34)
Surface120m²
Coût Total258 690€
Loyer Annuel14 346€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 218 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 816,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans un secteur recherché, à deux pas du Canal du Midi, des commerces et des accès autoroutiers, ce charmant appartement dans une maison vigneronne offre de nombreuses possibilités. Un bien rare sur le marché, idéal pour un investisseur ou une grande famille.

Le bien se compose comme suit :

Au rez-de-chaussée :

Un grand garage de 90 m², avec belle hauteur sous plafond, parfait pour un artisan, du stockage, ou un futur aménagement.

À l'étage :

Une habitation de 120 m², lumineuse et pleine de potentiel, comprenant une grande pièce de vie avec cuisine ouverte, 3 chambres, un bureau, une salle de bains, une salle d'eau, et une terrasse.

Honoraires à la charge du vendeur Agent Commercial RSAC N° 798 604 021 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Villeneuve-lès-Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34420
Total : 258 690€
Prix d'acquisition : 218 000€
Travaux : 23 250€
Valeur du bien : 241 250€
Frais de notaire : 17 440€
Coût estimé : 17 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1196€/mois
Loyer annuel estimé : 14346€/an
Fourchette totale : 939€ - 1521€/mois
Fourchette annuelle : 11274€ - 18256€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 278,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :75,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 353,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 852,26€
Coût de l'assurance :22 635,37€
Taxe foncière : 1 434,64€/an
Soit par mois : 119,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 195,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 473,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise à jour de la décoration
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, mais à vérifier
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 250 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 250€
    Remplacement revêtement sol: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-lès-Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 346 €/an
Calcul : 1 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 690 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 905 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 435 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 222 €
Revenus locatifs : +14 346 €
Charges déductibles : -34 222 €
Résultat foncier Année 1 : -19 876 €(Déficit de 19 876 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 972 €/an
Revenus locatifs : +14 346 €
Charges déductibles : -10 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 374 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9175.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 218 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 700 €(65% de 218 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 153 €/an
Calcul : 141 700 € × 3,636% = 5 153 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 346 €34 231 €8 641 €-19 884 €10 700 €9 184 €9 184 €
214 633 €10 751 €8 411 €3 883 €--5 301 €
314 926 €10 513 €8 173 €4 413 €--888 €
415 225 €10 267 €7 926 €4 958 €---
515 529 €10 012 €7 672 €5 517 €---
615 840 €9 749 €7 409 €6 091 €---
716 156 €9 476 €7 136 €6 680 €---
816 480 €9 195 €6 855 €7 285 €---
916 809 €8 903 €6 563 €7 906 €---
1017 145 €8 602 €6 262 €8 543 €---
1117 488 €8 290 €5 950 €9 198 €---
1217 838 €7 968 €5 628 €9 870 €---
1318 195 €7 634 €5 294 €10 560 €---
1418 559 €7 289 €4 949 €11 269 €---
1518 930 €6 933 €4 593 €11 997 €---
1619 308 €6 564 €4 224 €12 745 €---
1719 695 €6 182 €3 842 €13 512 €---
1820 088 €5 787 €3 447 €14 301 €---
1920 490 €5 379 €3 039 €15 111 €---
2020 900 €4 957 €2 617 €15 943 €---
2121 318 €4 520 €2 180 €16 798 €---
2221 744 €4 068 €1 728 €17 676 €---
2322 179 €3 601 €1 261 €18 579 €---
2422 623 €3 117 €777 €19 506 €---
2523 075 €2 617 €277 €20 458 €---
TOTAL459 520 €206 604 €124 852 €252 916 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 013 €-3 210 €+6 223 €
2+3 013 €0 €+3 013 €
3+3 013 €0 €+3 013 €
4+3 013 €+1 221 €+1 792 €
5+3 013 €+1 655 €+1 358 €
6+3 013 €+1 827 €+1 186 €
7+3 013 €+2 004 €+1 009 €
8+3 013 €+2 185 €+828 €
9+3 013 €+2 372 €+641 €
10+3 013 €+2 563 €+450 €
11+3 013 €+2 759 €+254 €
12+3 013 €+2 961 €+52 €
13+3 013 €+3 168 €-155 €
14+3 013 €+3 381 €-368 €
15+3 013 €+3 599 €-586 €
16+3 013 €+3 823 €-810 €
17+3 013 €+4 054 €-1 041 €
18+3 013 €+4 290 €-1 277 €
19+3 013 €+4 533 €-1 520 €
20+3 013 €+4 783 €-1 770 €
21+3 013 €+5 039 €-2 026 €
22+3 013 €+5 303 €-2 290 €
23+3 013 €+5 574 €-2 561 €
24+3 013 €+5 852 €-2 839 €
25+3 013 €+6 137 €-3 124 €
Total+75 325 €+75 875 €+-550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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