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Immeuble 297 m² PAMIERS

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface297m²
Coût Total314 400€
Loyer Annuel39 410€
Rentabilité12.53%
Cashflow/mois+1 333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 297 m²
Prix au m² : 942,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 297 m² PAMIERS

À Pamiers, découvrez cet immeuble de rapport composé de 7 lots, aux typologies variées et recherchées. Il comprend une maison avec jardinet, un T2 avec entrée indépendante, un T2, un T3 et deux studios. Six logements sont actuellement loués, assurant une rentabilité immédiate, tandis qu’un dernier lot reste à terminer de rénover, offrant un beau potentiel de valorisation. Un bien idéal pour un investissement sécurisé et évolutif. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - ROUJA Emma - Agent Commercial RSAC N° 945 169 472 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 297 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/11/2022

Consommation énergie primaire : 298 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 460 € et 2 020 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.132366, 1.615446
Total : 314 400€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 292 000€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 297m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.83€ - 13.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 3284€/mois
Loyer annuel estimé : 39410€/an
Fourchette totale : 2623€ - 4112€/mois
Fourchette annuelle : 31472€ - 49349€/an
Rentabilité brute :12.53%
Fourchette de rentabilité :10.01% - 15.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 533,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :89,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 622,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 735,07€
Coût de l'assurance :26 724,00€
Taxe foncière : 3 940,97€/an
Soit par mois : 328,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 284,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 951,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 332,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 297 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 297 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 410 €/an
Calcul : 3 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 069 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 126 €
Revenus locatifs : +39 410 €
Charges déductibles : -27 126 €
Résultat foncier Année 1 : 12 283 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 126 €/an
Revenus locatifs : +39 410 €
Charges déductibles : -15 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 283 €/an
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 410 €27 136 €10 126 €12 273 €---
240 198 €14 862 €9 853 €25 335 €---
341 002 €14 579 €9 569 €26 422 €---
441 822 €14 287 €9 277 €27 535 €---
542 658 €13 985 €8 975 €28 673 €---
643 512 €13 673 €8 663 €29 839 €---
744 382 €13 350 €8 341 €31 031 €---
845 269 €13 017 €8 007 €32 252 €---
946 175 €12 673 €7 663 €33 501 €---
1047 098 €12 318 €7 308 €34 780 €---
1148 040 €11 951 €6 941 €36 090 €---
1249 001 €11 571 €6 561 €37 430 €---
1349 981 €11 179 €6 169 €38 802 €---
1450 981 €10 774 €5 764 €40 206 €---
1552 000 €10 356 €5 346 €41 644 €---
1653 040 €9 924 €4 914 €43 116 €---
1754 101 €9 477 €4 468 €44 624 €---
1855 183 €9 016 €4 006 €46 167 €---
1956 287 €8 540 €3 530 €47 747 €---
2057 413 €8 048 €3 038 €49 365 €---
2158 561 €7 539 €2 529 €51 022 €---
2259 732 €7 014 €2 004 €52 718 €---
2360 927 €6 471 €1 461 €54 456 €---
2462 145 €5 910 €900 €56 235 €---
2563 388 €5 331 €321 €58 057 €---
TOTAL1 262 306 €282 983 €145 735 €979 322 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 979 322 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 276 €+3 682 €+4 594 €
2+8 276 €+7 601 €+675 €
3+8 276 €+7 927 €+349 €
4+8 276 €+8 260 €+16 €
5+8 276 €+8 602 €-326 €
6+8 276 €+8 952 €-676 €
7+8 276 €+9 309 €-1 033 €
8+8 276 €+9 676 €-1 400 €
9+8 276 €+10 050 €-1 774 €
10+8 276 €+10 434 €-2 158 €
11+8 276 €+10 827 €-2 551 €
12+8 276 €+11 229 €-2 953 €
13+8 276 €+11 641 €-3 365 €
14+8 276 €+12 062 €-3 786 €
15+8 276 €+12 493 €-4 217 €
16+8 276 €+12 935 €-4 659 €
17+8 276 €+13 387 €-5 111 €
18+8 276 €+13 850 €-5 574 €
19+8 276 €+14 324 €-6 048 €
20+8 276 €+14 810 €-6 534 €
21+8 276 €+15 307 €-7 031 €
22+8 276 €+15 816 €-7 540 €
23+8 276 €+16 337 €-8 061 €
24+8 276 €+16 871 €-8 595 €
25+8 276 €+17 417 €-9 141 €
Total+206 900 €+293 797 €+-86 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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