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Appartement à vendre

VilleLaon (02)
Surface66m²
Coût Total124 770€
Loyer Annuel9 200€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 71 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 21,5 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Idéal investisseur ou pour une première acquisition nous vous proposons un appartement au 1er Etage d'un petit immeuble d’une SH d’environ 66m² comprenant une grande entrée, une chambre, un salon/séjour, une cuisine, un WC et d'une salle de bain. Un espace de stockage est possible grâce à la cave qui complète le bien.

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.592120, 3.619670
Total : 124 770€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 47 550€
Valeur du bien : 119 050€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9200€/an
Fourchette totale : 620€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 7443€ - 11372€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 075,62 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :70 991 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :+509€ (+0.7%)
Marge achat-revente :-53 779€ (-75.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 654,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 616,94€
Coût de l'assurance :10 917,37€
Taxe foncière : 920,01€/an
Soit par mois : 76,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 550 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:450€
    Peinture murs/plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 200 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 770 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 095 €
Revenus locatifs : +9 200 €
Charges déductibles : -53 095 €
Résultat foncier Année 1 : -43 895 €(Déficit de 43 895 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 495 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 545 €/an
Revenus locatifs : +9 200 €
Charges déductibles : -5 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22494.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 200 €53 099 €4 192 €-43 899 €21 400 €22 499 €22 499 €
29 384 €5 438 €4 081 €3 946 €--18 552 €
39 572 €5 322 €3 966 €4 249 €--14 303 €
49 763 €5 203 €3 847 €4 560 €--9 743 €
59 959 €5 080 €3 723 €4 878 €--4 865 €
610 158 €4 953 €3 596 €5 205 €---
710 361 €4 821 €3 464 €5 540 €---
810 568 €4 684 €3 328 €5 884 €---
910 779 €4 543 €3 186 €6 236 €---
1010 995 €4 397 €3 040 €6 598 €---
1111 215 €4 246 €2 889 €6 969 €---
1211 439 €4 090 €2 733 €7 350 €---
1311 668 €3 928 €2 571 €7 740 €---
1411 901 €3 761 €2 404 €8 141 €---
1512 139 €3 588 €2 231 €8 552 €---
1612 382 €3 408 €2 052 €8 974 €---
1712 630 €3 223 €1 867 €9 407 €---
1812 882 €3 032 €1 675 €9 851 €---
1913 140 €2 833 €1 477 €10 307 €---
2013 403 €2 628 €1 272 €10 775 €---
2113 671 €2 416 €1 059 €11 255 €---
2213 944 €2 197 €840 €11 748 €---
2314 223 €1 969 €613 €12 254 €---
2414 508 €1 735 €378 €12 773 €---
2514 798 €1 491 €135 €13 306 €---
TOTAL294 683 €142 085 €60 617 €152 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 932 €-6 420 €+8 352 €
2+1 932 €0 €+1 932 €
3+1 932 €0 €+1 932 €
4+1 932 €0 €+1 932 €
5+1 932 €0 €+1 932 €
6+1 932 €+102 €+1 830 €
7+1 932 €+1 662 €+270 €
8+1 932 €+1 765 €+167 €
9+1 932 €+1 871 €+61 €
10+1 932 €+1 979 €-47 €
11+1 932 €+2 091 €-159 €
12+1 932 €+2 205 €-273 €
13+1 932 €+2 322 €-390 €
14+1 932 €+2 442 €-510 €
15+1 932 €+2 566 €-634 €
16+1 932 €+2 692 €-760 €
17+1 932 €+2 822 €-890 €
18+1 932 €+2 955 €-1 023 €
19+1 932 €+3 092 €-1 160 €
20+1 932 €+3 232 €-1 300 €
21+1 932 €+3 376 €-1 444 €
22+1 932 €+3 524 €-1 592 €
23+1 932 €+3 676 €-1 744 €
24+1 932 €+3 832 €-1 900 €
25+1 932 €+3 992 €-2 060 €
Total+48 300 €+45 780 €+2 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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