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Maison Gemozac 3 pièce(s) 87 m²

VilleGémozac (17)
Surface87m²
Coût Total165 042€
Loyer Annuel8 524€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 918,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Cheminée, Jardin

Dans le bourg de GEMOZAC, sur terrain de 384 m², maison en pierre à rénover entièrement comprenant 2 niveaux de 45 m² chacun. Sans sanitaires ni chauffage. (9.15 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126752.pdf

Ville : Gémozac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17260
Coordonnées : 45.567069, -0.666943
Total : 165 042€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 78 750€
Valeur du bien : 158 650€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8524€/an
Fourchette totale : 562€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6743€ - 10775€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 391,3 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 043 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-41 143€ (-34.0%)
Marge achat-revente :-43 999€ (-36.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,26€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 854,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 864,49€
Coût de l'assurance :12 378,15€
Taxe foncière : 852,39€/an
Soit par mois : 71,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (87 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 87 m²
Raison: Normes électriques - nécessité de mise aux normes pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation pour 87 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessité de mise aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 750 €(905 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 350€
    Isolation combles: 87 m² × 50€/m² = 4350€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 400€
    Rénovation complète 2 chambres: 32 m² × 200€/m² = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:10 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:10 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gémozac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 042 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 556 €
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -85 556 €
Résultat foncier Année 1 : -77 032 €(Déficit de 77 032 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 806 €/an
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -6 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55631.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 524 €85 561 €5 463 €-77 037 €21 400 €55 637 €55 637 €
28 694 €6 665 €5 317 €2 029 €--53 608 €
38 868 €6 514 €5 166 €2 354 €--51 253 €
49 046 €6 358 €5 010 €2 688 €--48 565 €
59 227 €6 196 €4 849 €3 030 €--45 535 €
69 411 €6 029 €4 682 €3 382 €--42 153 €
79 599 €5 857 €4 509 €3 743 €--38 411 €
89 791 €5 678 €4 331 €4 113 €--34 298 €
99 987 €5 494 €4 146 €4 493 €--29 804 €
1010 187 €5 303 €3 955 €4 884 €--24 920 €
1110 391 €5 105 €3 758 €5 285 €--19 635 €
1210 598 €4 901 €3 554 €5 697 €---
1310 810 €4 690 €3 343 €6 120 €---
1411 027 €4 472 €3 125 €6 554 €---
1511 247 €4 247 €2 899 €7 000 €---
1611 472 €4 013 €2 666 €7 459 €---
1711 701 €3 772 €2 425 €7 929 €---
1811 935 €3 523 €2 175 €8 413 €---
1912 174 €3 265 €1 917 €8 909 €---
2012 418 €2 998 €1 651 €9 420 €---
2112 666 €2 722 €1 375 €9 944 €---
2212 919 €2 437 €1 090 €10 482 €---
2313 178 €2 142 €795 €11 035 €---
2413 441 €1 837 €490 €11 604 €---
2513 710 €1 522 €175 €12 188 €---
TOTAL273 022 €191 302 €78 864 €81 720 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 790 €-6 420 €+8 210 €
2+1 790 €0 €+1 790 €
3+1 790 €0 €+1 790 €
4+1 790 €0 €+1 790 €
5+1 790 €0 €+1 790 €
6+1 790 €0 €+1 790 €
7+1 790 €0 €+1 790 €
8+1 790 €0 €+1 790 €
9+1 790 €0 €+1 790 €
10+1 790 €0 €+1 790 €
11+1 790 €0 €+1 790 €
12+1 790 €+1 709 €+81 €
13+1 790 €+1 836 €-46 €
14+1 790 €+1 966 €-176 €
15+1 790 €+2 100 €-310 €
16+1 790 €+2 238 €-448 €
17+1 790 €+2 379 €-589 €
18+1 790 €+2 524 €-734 €
19+1 790 €+2 673 €-883 €
20+1 790 €+2 826 €-1 036 €
21+1 790 €+2 983 €-1 193 €
22+1 790 €+3 145 €-1 355 €
23+1 790 €+3 311 €-1 521 €
24+1 790 €+3 481 €-1 691 €
25+1 790 €+3 656 €-1 866 €
Total+44 750 €+30 406 €+14 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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