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Appartement à vendre

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface63.95m²
Coût Total129 700€
Loyer Annuel8 491€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 63.95 m²
Prix au m² : 1 094,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 23 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, 2 terrasses, Pas de cave, Non meublé

Découvrez ce bel appartement de 63,95 m² situé au premier étage d'une résidence sécurisée rive gauche de Villeneuve-sur-Lot. L'immeuble dispose d'un ascenseur pour votre confort au quotidien. Ce bien se distingue par sa luminosité exceptionnelle et ses deux terrasses de 7.9 et 4 mètres carrés. Chauffage individuel électrique. L'appartement offre une cuisine aménagée et de nombreux arrangements (placards dans l'entrée et la chambre. Un garage individuel fermé de 15,9 m².

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.402401, 0.708428
Total : 129 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 124 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.95m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8491€/an
Fourchette totale : 559€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 6708€ - 10749€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 088,57 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 614 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+386€ (+0.6%)
Marge achat-revente :-60 086€ (-86.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :37,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 666,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 888,59€
Coût de l'assurance :11 348,75€
Taxe foncière : 849,09€/an
Soit par mois : 70,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 63.95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(846 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 700 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 499 €
Revenus locatifs : +8 491 €
Charges déductibles : -59 499 €
Résultat foncier Année 1 : -51 008 €(Déficit de 51 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 399 €/an
Revenus locatifs : +8 491 €
Charges déductibles : -5 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29608.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 491 €59 503 €4 100 €-51 012 €21 400 €29 612 €29 612 €
28 661 €5 291 €3 988 €3 369 €--26 243 €
38 834 €5 176 €3 873 €3 658 €--22 585 €
49 011 €5 057 €3 754 €3 954 €--18 631 €
59 191 €4 934 €3 631 €4 257 €--14 374 €
69 375 €4 807 €3 504 €4 568 €--9 806 €
79 562 €4 675 €3 372 €4 887 €--4 919 €
89 753 €4 540 €3 237 €5 213 €---
99 948 €4 400 €3 097 €5 548 €---
1010 147 €4 256 €2 953 €5 892 €---
1110 350 €4 107 €2 804 €6 244 €---
1210 557 €3 953 €2 650 €6 605 €---
1310 769 €3 794 €2 491 €6 975 €---
1410 984 €3 630 €2 327 €7 354 €---
1511 204 €3 460 €2 157 €7 743 €---
1611 428 €3 285 €1 982 €8 142 €---
1711 656 €3 105 €1 802 €8 551 €---
1811 889 €2 918 €1 615 €8 971 €---
1912 127 €2 726 €1 423 €9 401 €---
2012 370 €2 527 €1 224 €9 843 €---
2112 617 €2 322 €1 019 €10 295 €---
2212 869 €2 110 €807 €10 759 €---
2313 127 €1 891 €588 €11 236 €---
2413 389 €1 665 €362 €11 724 €---
2513 657 €1 432 €129 €12 225 €---
TOTAL271 967 €145 565 €58 889 €126 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €-6 420 €+8 203 €
2+1 783 €0 €+1 783 €
3+1 783 €0 €+1 783 €
4+1 783 €0 €+1 783 €
5+1 783 €0 €+1 783 €
6+1 783 €0 €+1 783 €
7+1 783 €0 €+1 783 €
8+1 783 €+88 €+1 695 €
9+1 783 €+1 665 €+118 €
10+1 783 €+1 768 €+15 €
11+1 783 €+1 873 €-90 €
12+1 783 €+1 981 €-198 €
13+1 783 €+2 092 €-309 €
14+1 783 €+2 206 €-423 €
15+1 783 €+2 323 €-540 €
16+1 783 €+2 443 €-660 €
17+1 783 €+2 565 €-782 €
18+1 783 €+2 691 €-908 €
19+1 783 €+2 820 €-1 037 €
20+1 783 €+2 953 €-1 170 €
21+1 783 €+3 089 €-1 306 €
22+1 783 €+3 228 €-1 445 €
23+1 783 €+3 371 €-1 588 €
24+1 783 €+3 517 €-1 734 €
25+1 783 €+3 667 €-1 884 €
Total+44 575 €+37 921 €+6 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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