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Appartement T3

VillePerpignan (66)
Surface67m²
Coût Total135 020€
Loyer Annuel8 052€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 626,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Perpignan en cœur de ville, dans résidence sécurisée et entretenue, F3 au 3ème étage au calme avec terrasses, bien exposé, ascenseur, cave et parking possible. Hall d'entrée de 5m², Séjour de 22m² avec baie ouvrant sur Terrasse de 7m² en expo Ouest avec vue agréable, cuisine aménagée de 9m² avec accès terrasse arrière de 9m², 2 Chambres de 11 et 10m² avec penderies, salle de bain de 4m², toilettes séparées. Cave en sous-sol accessible en ascenseur, parking privatif possible en plus : 10.000€, soit le tout pour : 119.000€. Prévoir travaux de remise à jour (devis disponibles) pour budget supérieur, mais appartement au calme et plaisant, très pratique pour amoureux du centre-ville, une affaire en cœur de ville ! Pour toute info : Daniel CHOSSON Tél : 06 11 16 63 01 - https://www.bleuimmo.com/nos-honoraires-bleu-immobilier.html

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.699956, 2.888913
Total : 135 020€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 17 300€
Valeur du bien : 126 300€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8052€/an
Fourchette totale : 542€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6500€ - 9975€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,05 €/m²
Basé sur :783 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 121 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :+4 879€ (+4.7%)
Marge achat-revente :-30 899€ (-29.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :39,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 304,07€
Coût de l'assurance :11 814,25€
Taxe foncière : 1 750,00€/an
Soit par mois : 145,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 145,83€/mois
Soit par an : 1 749,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 670,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-314,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage complet des murs et sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - carrelage à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 300 €(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:900€
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 90€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:2 500€
    Plomberie complète: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 052 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 020 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 750 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 537 €
Revenus locatifs : +8 052 €
Charges déductibles : -25 537 €
Résultat foncier Année 1 : -17 485 €(Déficit de 17 485 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 237 €/an
Revenus locatifs : +8 052 €
Charges déductibles : -8 237 €
Résultat foncier Années 2+ : -185 €/an(Déficit de 185 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6784.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 052 €25 541 €4 268 €-17 489 €10 700 €6 789 €6 789 €
28 213 €8 124 €4 152 €88 €--6 701 €
38 377 €8 004 €4 032 €373 €--6 328 €
48 545 €7 880 €3 908 €664 €--5 663 €
58 716 €7 752 €3 780 €963 €--4 700 €
68 890 €7 620 €3 647 €1 270 €--3 430 €
79 068 €7 483 €3 511 €1 584 €--1 846 €
89 249 €7 342 €3 370 €1 907 €---
99 434 €7 197 €3 224 €2 237 €---
109 623 €7 046 €3 074 €2 576 €---
119 815 €6 891 €2 919 €2 924 €---
1210 011 €6 731 €2 758 €3 281 €---
1310 212 €6 565 €2 593 €3 646 €---
1410 416 €6 395 €2 422 €4 021 €---
1510 624 €6 218 €2 246 €4 406 €---
1610 837 €6 036 €2 064 €4 800 €---
1711 053 €5 848 €1 876 €5 205 €---
1811 274 €5 654 €1 682 €5 620 €---
1911 500 €5 454 €1 481 €6 046 €---
2011 730 €5 247 €1 274 €6 483 €---
2111 965 €5 033 €1 061 €6 931 €---
2212 204 €4 813 €840 €7 391 €---
2312 448 €4 585 €612 €7 863 €---
2412 697 €4 350 €377 €8 347 €---
2512 951 €4 107 €134 €8 844 €---
TOTAL257 902 €177 917 €61 304 €79 985 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 691 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 691 €-3 210 €+4 901 €
2+1 691 €0 €+1 691 €
3+1 691 €0 €+1 691 €
4+1 691 €0 €+1 691 €
5+1 691 €0 €+1 691 €
6+1 691 €0 €+1 691 €
7+1 691 €0 €+1 691 €
8+1 691 €+18 €+1 673 €
9+1 691 €+671 €+1 020 €
10+1 691 €+773 €+918 €
11+1 691 €+877 €+814 €
12+1 691 €+984 €+707 €
13+1 691 €+1 094 €+597 €
14+1 691 €+1 206 €+485 €
15+1 691 €+1 322 €+369 €
16+1 691 €+1 440 €+251 €
17+1 691 €+1 562 €+129 €
18+1 691 €+1 686 €+5 €
19+1 691 €+1 814 €-123 €
20+1 691 €+1 945 €-254 €
21+1 691 €+2 079 €-388 €
22+1 691 €+2 217 €-526 €
23+1 691 €+2 359 €-668 €
24+1 691 €+2 504 €-813 €
25+1 691 €+2 653 €-962 €
Total+42 275 €+23 995 €+18 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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