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Maison de ville à vendre

VilleRabastens-de-Bigorre (65)
Surface208m²
Coût Total193 850€
Loyer Annuel18 832€
Rentabilité9.71%
Cashflow/mois+482€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 572,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 23 m²), 4 chambres, 5 parkings: 4 boxs de stationnement, Garage, Exposition sud, Pas de cave

EXCLUSIVITE : IMMEUBLE sur RABASTENS DE BIGORRE.

L'immeuble est composé d'une maison avec garage louée 560 euros depuis 2010 et d'un appartement actuellement disponible. Vous avez une cour commune goudronnée. Logements tout électrique. En bon état général. La taxe foncière est de 730 euros La maison F3 fait 120 m² + 50 m² de combles aménageables L'appartement fait 90 m².

Contactez-moi pour plus de renseignements.

Les visites auront lieu à date fixes après validation de votre financement et réception de la visite virtuelle, diagnostics et plans. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Sebastien Bouic représentant de la SARL BOUIC IMMOBILIER , Agent Commercial mandataire en immobilier, dont le siège social se situe 15 Bis boulevard de Lattre de Tassigny - titulaire de la carte professionnelle CPI CPI65012022000000013 - CCI de TARBES le 03/11/2025 - immatriculée au RCS de TARBES sous le n°920253382 - immatriculée au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Tarbes sous le n°920253382. Siège social du mandant : EFFICITY SAS (RCS Paris 497617746 - Capital social de 132 373,05 euros) - Siège : 48 avenue de Villiers 75017, Garantie Financière de 500000 euros : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris, Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 de la CCI Paris Ile de France

Ville : Rabastens-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65140
Coordonnées : 43.387418, 0.156112
Total : 193 850€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 65 330€
Valeur du bien : 184 330€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1569€/mois
Loyer annuel estimé : 18832€/an
Fourchette totale : 1214€ - 2028€/mois
Fourchette annuelle : 14571€ - 24338€/an
Rentabilité brute :9.71%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 280,49 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 342 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-147 342€ (-55.3%)
Marge achat-revente :72 492€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :948,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :77,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 026,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 779,09€
Coût de l'assurance :23 262,00€
Taxe foncière : 730,00€/an
Soit par mois : 60,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 569,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :482,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, travaux cosmétiques optionnels
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, travaux cosmétiques optionnels

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 330 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:12 480€
    Isolation combles: 208 m² × 60€/m² = 12480€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse.
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 900€ = 23400€, Main d'œuvre incluse.
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Revêtement sol chambres:9 600€
    Parquet flottant: 64 m² × 150€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse.
  • Peinture cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
  • Peinture salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rabastens-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 832 €/an
Calcul : 1 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 850 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 286 €
Revenus locatifs : +18 832 €
Charges déductibles : -73 286 €
Résultat foncier Année 1 : -54 454 €(Déficit de 54 454 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 054 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 956 €/an
Revenus locatifs : +18 832 €
Charges déductibles : -7 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33054.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 832 €73 292 €6 301 €-54 460 €21 400 €33 060 €33 060 €
219 208 €7 792 €6 132 €11 416 €--21 644 €
319 592 €7 617 €5 956 €11 976 €--9 668 €
419 984 €7 435 €5 775 €12 549 €---
520 384 €7 248 €5 587 €13 136 €---
620 792 €7 054 €5 394 €13 737 €---
721 207 €6 854 €5 194 €14 353 €---
821 632 €6 647 €4 987 €14 984 €---
922 064 €6 434 €4 773 €15 631 €---
1022 506 €6 213 €4 552 €16 293 €---
1122 956 €5 985 €4 324 €16 971 €---
1223 415 €5 749 €4 088 €17 666 €---
1323 883 €5 505 €3 845 €18 378 €---
1424 361 €5 253 €3 593 €19 108 €---
1524 848 €4 993 €3 332 €19 855 €---
1625 345 €4 724 €3 063 €20 621 €---
1725 852 €4 446 €2 786 €21 406 €---
1826 369 €4 159 €2 498 €22 210 €---
1926 896 €3 862 €2 201 €23 034 €---
2027 434 €3 555 €1 895 €23 879 €---
2127 983 €3 238 €1 578 €24 745 €---
2228 542 €2 911 €1 250 €25 632 €---
2329 113 €2 572 €912 €26 541 €---
2429 696 €2 222 €562 €27 473 €---
2530 290 €1 861 €200 €28 429 €---
TOTAL603 183 €197 621 €90 779 €405 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 955 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 955 €-6 420 €+10 375 €
2+3 955 €0 €+3 955 €
3+3 955 €0 €+3 955 €
4+3 955 €+864 €+3 091 €
5+3 955 €+3 941 €+14 €
6+3 955 €+4 121 €-166 €
7+3 955 €+4 306 €-351 €
8+3 955 €+4 495 €-540 €
9+3 955 €+4 689 €-734 €
10+3 955 €+4 888 €-933 €
11+3 955 €+5 091 €-1 136 €
12+3 955 €+5 300 €-1 345 €
13+3 955 €+5 513 €-1 558 €
14+3 955 €+5 732 €-1 777 €
15+3 955 €+5 957 €-2 002 €
16+3 955 €+6 186 €-2 231 €
17+3 955 €+6 422 €-2 467 €
18+3 955 €+6 663 €-2 708 €
19+3 955 €+6 910 €-2 955 €
20+3 955 €+7 164 €-3 209 €
21+3 955 €+7 423 €-3 468 €
22+3 955 €+7 690 €-3 735 €
23+3 955 €+7 962 €-4 007 €
24+3 955 €+8 242 €-4 287 €
25+3 955 €+8 529 €-4 574 €
Total+98 875 €+121 669 €+-22 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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