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Maison - 6 pièce(s) - 136 m²

VillePaimboeuf (44)
Surface136
Coût Total238 620
Loyer Annuel15 372
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 169,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Paimboeuf - Maison de bourg avec charme dépendances en pierres. Idéalement située au coeur de la commune de Paimboeuf, à proximité immédiate des commerces, des écoles et de toutes les commodités, cette maison de bourg pleine de charme séduira les amateurs d'authenticité. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour avec cheminée, d'une cuisine indépendante, d'une salle d'eau et d'un WC séparé, un débarra. A l'étage, un palier dessert quatre chambres, une salle de bains ainsi qu'un balcon. Attenantes à la maison, de nombreuses dépendances en pierres, au cachet indéniable, proposent de belles possibilités d'agrandissement ou d'aménagement selon vos projets. A noter : les toitures de la maison ont été refaites récemment, tout comme les ouvertures. Une maison de caractère, rare sur le secteur, idéale pour une famille ou un projet immobilier à fort potentiel. (6.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Etat général : Travaux à prévoir Surface terrain : 275 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Electrique Fenêtre : PVC Double Vitrage Numéro de mandat : 4030

Ville : Paimboeuf
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44560
Coordonnées : 47.288000, -2.039105
Total : 238 620
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 66 900
Valeur du bien : 225 900
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1281€/mois
Loyer annuel estimé : 15372€/an
Fourchette totale : 1007€ - 1629€/mois
Fourchette annuelle : 12089€ - 19547€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 000
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-96 000 (-37.6%)
Marge achat-revente :16 380€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 194,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 264,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 756,39
Coût de l'assurance :20 879,25
Taxe foncière : 1 537,20€/an
Soit par mois : 128,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 281,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (136 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec carrelage daté et meubles anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 800
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 50€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 700
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paimboeuf (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 281 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 372 €/an
Calcul : 1 281 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 620 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 537 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 519
Revenus locatifs : +15 372
Charges déductibles : -77 519
Résultat foncier Année 1 : -62 147(Déficit de 62 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 747
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 619 €/an
Revenus locatifs : +15 372
Charges déductibles : -10 619
Résultat foncier Années 2+ : 4 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40747.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 37277 5278 255-62 15521 400 €40 755 €40 755 €
215 67910 4118 0395 269--35 487 €
315 99310 1877 8155 806--29 680 €
416 3139 9557 5836 358--23 322 €
516 6399 7157 3426 924--16 398 €
616 9729 4667 0947 506--8 892 €
717 3119 2096 8368 103--790 €
817 6588 9426 5708 716---
918 0118 6666 2939 345---
1018 3718 3806 0079 991---
1118 7388 0835 71110 655---
1219 1137 7775 40411 336---
1319 4957 4595 08712 036---
1419 8857 1304 75812 755---
1520 2836 7904 41713 494---
1620 6896 4374 06414 252---
1721 1036 0723 69915 031---
1821 5255 6933 32115 831---
1921 9555 3012 92916 654---
2022 3944 8962 52317 498---
2122 8424 4762 10318 366---
2223 2994 0411 66819 258---
2323 7653 5901 21820 175---
2424 2403 12475121 117---
2524 7252 64026822 084---
TOTAL492 371245 966119 756246 40521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 405
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 228-6 420+9 648
2+3 2280+3 228
3+3 2280+3 228
4+3 2280+3 228
5+3 2280+3 228
6+3 2280+3 228
7+3 2280+3 228
8+3 228+2 378+850
9+3 228+2 804+424
10+3 228+2 997+231
11+3 228+3 196+32
12+3 228+3 401-173
13+3 228+3 611-383
14+3 228+3 827-599
15+3 228+4 048-820
16+3 228+4 276-1 048
17+3 228+4 509-1 281
18+3 228+4 749-1 521
19+3 228+4 996-1 768
20+3 228+5 250-2 022
21+3 228+5 510-2 282
22+3 228+5 777-2 549
23+3 228+6 052-2 824
24+3 228+6 335-3 107
25+3 228+6 625-3 397
Total+80 700+73 922+6 778
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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